Kup nieruchomości tak młodo, jak to możliwe

Spisu treści:

Kup nieruchomości tak młodo, jak to możliwe
Kup nieruchomości tak młodo, jak to możliwe

Wideo: Kup nieruchomości tak młodo, jak to możliwe

Wideo: Kup nieruchomości tak młodo, jak to możliwe
Wideo: Average Net Worth By Age (Not What You'd Think) 2024, Marsz
Anonim
Mój największy żal na rynku nieruchomości nie kupował mieszkania z dwiema sypialniami, dwoma łazienkami, podwójnym balkonem z widokiem na budynek Chryslera na Manhattanie w 2001 roku. Miałem 24 lata i mogłem obniżyć 10% wartości nieruchomości o wartości 760 000 $, wartej dzisiaj ponad 2 miliony dolarów. Teraz mam już prawie 40 lat i nie mam już ochoty "urosnąć do mojego długu" poprzez agresywny pośpiech. Zamiast tego, chodzi mi o spłatę długów i uproszczenie życia.
Mój największy żal na rynku nieruchomości nie kupował mieszkania z dwiema sypialniami, dwoma łazienkami, podwójnym balkonem z widokiem na budynek Chryslera na Manhattanie w 2001 roku. Miałem 24 lata i mogłem obniżyć 10% wartości nieruchomości o wartości 760 000 $, wartej dzisiaj ponad 2 miliony dolarów. Teraz mam już prawie 40 lat i nie mam już ochoty "urosnąć do mojego długu" poprzez agresywny pośpiech. Zamiast tego, chodzi mi o spłatę długów i uproszczenie życia.

Jestem wielkim fanem nieruchomości, ponieważ musisz tylko zrobić cztery rzeczy, aby rozwijać swoje bogactwo: 1) wymyślić zaliczkę, 2) spłacić kredyt hipoteczny na czas, 3) starać się nie kupować na szczycie rynku i 4) posiadać na zawsze swoją własność. Jeśli zrobisz te cztery rzeczy, jestem przekonany, że dzięki inflacji twoja wartość netto będzie zdrowsza niż gdybyś tylko wynajął.

Kiedy właśnie zakończyłem refinansowanie jednej z moich nieruchomości, zdecydowałem się na "wykres postępu", aby zobaczyć, gdzie stoję z tym. Para, o której wspomniało 850 000 dolarów, wciąż jest sporym kredytem hipotecznym. Zgadzam się. Właśnie dlatego wymyśliłem plan przyspieszonego spłaty. Chodzi mi o tworzenie celów, tworzenie wykresów, konsultacje z innymi i śledzenie moich finansów, aby upewnić się, że jestem na celu. Powinieneś zrobić to samo. To bardzo pouczające.

Z tego ostatniego ćwiczenia zdałem sobie sprawę, że może spędzam zbyt wiele czasu, próbując budować bogactwo przy zbyt wielu różnych klasach aktywów. Jeśli skupiam się tylko na optymalizacji tej jednej nieruchomości w moim portfolio, to jest duża szansa, że sam mogę uczynić mnie multimilionerem!

Dlaczego powinieneś kupić nieruchomość

Jeśli chodzi o budowanie bogactwa, każdy chce prostego. Zrozumienie nieruchomości jako inwestycji jest tak proste, jak to tylko możliwe.

1) Ceny nieruchomości przesuwają się w cyklach 7 - 10-letnich.

2) Istnieje naturalny wiatr boczny z powodu inflacji.

3) Chcesz posiadać prawdziwe aktywa, ponieważ pieniądze są tylko środkiem wymiany, który każdego dnia traci na wartości z powodu inflacji.

4) Przy inflacji czynsze naturalnie rosną. Jeśli pozostaniesz najemcą, twoje koszty będą zawsze rosnąć szybciej niż koszty właściciela domu, co sprawi, że przejście na emeryturę będzie nieco trudniejsze.

5) Mimo inflacji stopy procentowe wciąż spadają. Jest to scenariusz goldilocks dla wszystkich inwestorów nieruchomościowych, którzy skorzystają z refinansowania kredytów hipotecznych lub uzyskania rekordowo niskich oprocentowania kredytów hipotecznych na zakup, a także podniesienia czynszów.

6) Ludzie to niezdyscyplinowani oszczędzający i wydawcy. Posiadanie kredytu hipotecznego zmusza Cię do oszczędzania, ponieważ co miesiąc spłacasz kapitał.

7) Po zakończeniu spłaty nieruchomości, jeśli chcesz, możesz dodać pełną wartość nieruchomości do wartości netto. Każdy powinien dokonać obliczeń, aby zobaczyć, jaka będzie ich minimalna wartość netto.

8) Życie w twoim domu nie wymaga pracy inwestycyjnej. Życie jest po prostu życiem.

Oto mój wykres postępu dla nieruchomości, którą kupiłem pod koniec 2004 r. Za 1525 000 USD. Przez sześć lat wcześniej zaoszczędziłem i zainwestowałem 50-75% mojego dochodu po opodatkowaniu, aby pewnego dnia uwolnić się od niezrównoważonej kariery. Liczby są szacunkowe w granicach 10% rzeczywistej wartości / kosztu.

Image
Image

Analiza wykresu mieszkaniowego

* W 2005 roku jestem już dorosłym od 10 lat. Straciłem okazję, by kupić miejsce na Manhattanie w wieku 24 lat. W wieku 26 lat kupiłem moją pierwszą nieruchomość w SF, mieszkanie 2/2. Miejsce było miłe, ale żałowałem, że nie kupiłem mojego maksymalnego potencjału, ponieważ bałem się. Dlatego w wieku 28 lat wszedłem all-in i kupiłem dom jednorodzinny o wartości 1,5255,000 $, pobierając hipotekę w wysokości 1 220 000 $. To było trochę szalone, że w tak młodym wieku zaciągnęliśmy dług ponad 1.600.000 USD. Ale czułam się zwlekająca z moją przyszłością, właśnie otrzymała awans w mojej firmie. Bez ryzyka, bez nagrody.

Całkowity koszt własny po potrąceniach wynosił około 4 800 USD, w tym podatki od nieruchomości, ubezpieczenie i utrzymanie. Biorąc pod uwagę, że możesz odliczyć tylko 1 000 000 USD zadłużenia hipotecznego, moim celem było wcześniejsze obniżenie kredytu hipotecznego do 1.000.000 USD. Jednak po wpłacie w wysokości 305,000 $ nie miałem praktycznie nic w banku, więc nie dokonywałem dodatkowych płatności głównych przez pierwsze pięć lat. Zamiast tego, moim bezpośrednim celem było ciężko pracować w mojej pracy, więc nie zostałbym zwolniony i uzupełnić rachunek oszczędnościowy, oszczędzając 70% + mojego dochodu po opodatkowaniu.

Jeśli podejmiesz ogromny dług, twoja motywacja do ciężkiej pracy będzie strzelać przez dach!

* Istnieje koszt alternatywny polegający na zatopieniu 305,000 USD w formie przedpłaty. W moim przypadku zainwestowałbym te pieniądze w bardziej konserwatywne klasy aktywów, takie jak CD, obligacje skarbowe lub obligacje muni, które w tym czasie wynosiły ~ 4%. Więc tak, mogłem zarabiać około 1000 dolarów miesięcznie bez ryzyka, ale chciałem huśtać się za płoty, gdy byłem jeszcze młody. Miałem zamiar wysadzić się w powietrze lub wzbogacić się wcześniej, niż później.

Powiązane: Zainwestuj w moje 401k lub zaoszczędź na zaliczkę?

* Miałem dwa dobre lata wzrostu wartości nieruchomości, dopóki krach finansowy nie spadł o 22% w porównaniu z 2007 rokiem. Szacowałem, że wartość mojej nieruchomości spadła do 1 400 000 USD - 1 450 000 USD w 2010 r., Ponieważ jest to wartość, jaką udało mi się przekonać miasto do zgodzenia się na obniżenie mojego podatku od nieruchomości za kilka lat. Kryzys nie był dobry, ale nie zaszkodził mojemu stylowi życia. Ciągle lubiłem mieszkać u mnie z ustaloną opłatą. Właśnie zamknąłem wszystkie zbędne wydatki. Mój pojazd za 6 000 $ o nazwie Moose był wystarczająco dobry! Kiedy nigdy nie planujesz sprzedaży, dewaluacja nie boli tak źle. urodził się w tym czasie zamieszania.

* Do połowy 2011 r. Wszystko zaczęło się poprawiać. S & P 500 odbił się od niskiego poziomu, a ludzie znów byli zainteresowani kupnem nieruchomości. Stopy procentowe spadły, a ja zrefinansowałem swoją własność, zanim opuściłem swoją pracę w 2012 roku. Rok 2012 był okresem, w którym poważnie myślałem o sprzedaży mojego domu, ponieważ nie miałem stałego dochodu w W2, a Facebook po prostu zniknął. Posiadanie 1 075 000 dolarów długu tylko z tego domu bez pracy na dzień było niepokojące. Mimo wszystko myślałem tylko o uproszczeniu życia! Na szczęście nie sprzedałem, ponieważ odbył się fajny pięcioletni bieg na byka. Z perspektywy czasu powinienem kupić więcej nieruchomości w 2012 roku.

* W 2015 r. Pomimo posiadania ponad 1 000 000 USD kapitału w nieruchomości, którą wyceniłem na 2 300 000 USD w porównaniu z szacunkami online w wysokości 2 800 000 USD, wciąż nie mogłem refinansować mojego kredytu hipotecznego na 5,1 ARM 2,625%, ponieważ nie miałem dwóch lat niezależnego dochodu pod moim pasem. Byłem rozczarowany, ale czułem mocno, że pojawi się kolejna okazja, zanim ustalony rating zostanie skorygowany w czerwcu 2017 r.
* W 2015 r. Pomimo posiadania ponad 1 000 000 USD kapitału w nieruchomości, którą wyceniłem na 2 300 000 USD w porównaniu z szacunkami online w wysokości 2 800 000 USD, wciąż nie mogłem refinansować mojego kredytu hipotecznego na 5,1 ARM 2,625%, ponieważ nie miałem dwóch lat niezależnego dochodu pod moim pasem. Byłem rozczarowany, ale czułem mocno, że pojawi się kolejna okazja, zanim ustalony rating zostanie skorygowany w czerwcu 2017 r.

* W 2016 r. Ostatecznie refinansowałem swój kredyt hipoteczny do 2,375%. Koszt posiadania spadł do około 3.000 USD miesięcznie po odliczeniach (koszt odsetek hipotecznych w wysokości 1 682 USD, podatek od nieruchomości wynoszący 1 600 USD, 200 USD za ubezpieczenie i 200 USD za konserwację). Tymczasem szacowany czynsz za dom wynosi obecnie od 8 800 do 10 000 USD. Błogosławieństwem jest możliwość obniżenia kosztów poprzez refinansowanie i podniesienie czynszów.

* Niestety obecnie widzę, że rynek nieruchomości zmniejsza się w ciągu najbliższych dwóch lat, gdy globalny wzrost zmięknie, prywatne wyceny firm zajmujących się technologią / Internetem zmniejszą się, zwolnienia z powodu zwolnień, nowe zasoby condo wypełnią rynek, a niedobór płynności, takich jak IPO, nadal się uruchamia pracownicy niepłynni. Wstaliśmy zbyt szybko, zbyt wcześnie. Czas na odrobinę redukcji.

* Po korekcie 5% - 10%, nieruchomości SF odbijają się od rozsądnej stopy wzrostu od 3% do 5% rocznie od 2019 roku. Chodzi o to, aby przed rozpoczęciem pracy tysiące pracowników Uber, Airbnb i Pinterest Okresy blokady IPO są wyższe.

* Do roku 2025 zamierzam całkowicie spłacić pierwotny kredyt hipoteczny o wartości 1 220 000 USD. Zawsze miałem cel, by spłacić tę nieruchomość do 50 roku życia. Bieżące koszty posiadania tej nieruchomości spadną do około 2000 USD miesięcznie po odliczeniach. 2 000 $ jest nadal w dużej mierze związane z podatkami od nieruchomości, ale jest to mniej niż 10 000 USD miesięcznie za wynajem nieruchomości. Ponadto mam opcję sprzedaży.

* Jeśli nie zrobię nic innego, ta własność sama uczyni mnie małą fortuną. Będę tego potrzebować, ponieważ za 10 lat 4 miliony dolarów to może być milion dolarów. Jasne, może nastąpić potężne trzęsienie ziemi, pożar lub inna ogromna ekonomiczna zapaść między teraz a 2025 rokiem, która zniszczy moje plany. Dzięki Bogu za ubezpieczenia i aktywa wolne od ryzyka. Ale jeśli trzymam się programu, istnieje realna możliwość, że scenariusz, który stworzyłem na tym wykresie, spełni się. Teraz twoja kolej, aby stworzyć swój własny scenariusz.

Aktualizacja 2018: W połowie 2017 r. Zdecydowałem, że nie mogę już dłużej być właścicielem mieszkania, więc sprzedałem dom wypożyczalni SF za 2 740 000 USD lub 30 razy w roku czynsz brutto. Dostawałem 9,000 $ miesięcznie za to miejsce, ale kiedy szukałem najemców przez 45 dni, najlepsze dwie oferty, które dostałem, były za jedyne 7500 $. Napływ nowych luksusowych kondominium budowlanego naprawdę obniża ceny. Skończyło się na tym, że wykorzystałem 500 000 $ z 1,8 miliona dolarów wpływów i kupiłem transakcje crowdfundingowe nieruchomości na platformie RealtyShares. Są tańsze cenione nieruchomości o znacznie wyższych plonach w sercu. Zarządzanie lokatorami było zbyt wielkim PITA po urodzeniu mojego syna w kwietniu 2017 roku. Wolę zarabiać w 100% pasywnie.

Automatyczne budowanie zamożności

Założyłem zakład, że ceny nieruchomości idą w ciągu najbliższych 10 lat. Czas na zrobienie zakładów gdzie indziej dla celów dywersyfikacji. Jesteśmy teraz tuż przed szczytem cyklu nieruchomości, jeśli nie minął go już w 2018 roku. Jeśli nie planujesz użyć mojej metody natryskiwania i modlenia się, aby skorzystać ze zdesperowanych sprzedawców z niskimi ofertami piłek, licytować nieaktualne właściwości ryb, które zostały pierwotnie błędnie wycenione, lub znaleźć narzędzie naprawcze z dużym potencjałem do wzrostu, nie polecam kupowania teraz. Zamiast tego poczekaj do około 2018 roku, kiedy agenci nieruchomości i sprzedawcy nie będą już zaprzeczać.

Kiedy jesteśmy młodzi, czas jest po naszej stronie. Ale gdy osiągniemy wiek średni, czas staje się naszym wrogiem. Tracimy nasz entuzjazm i energię, starszym, który otrzymujemy. Potrzebujemy czasu, aby wyjechać z roweru. Potrzebujemy czasu na zbudowanie equity. Potrzebujemy czasu, aby wykorzystać możliwości refinansowania. Wszystko co chcę zrobić jako 39-letni koleś to relaks! Kiedy minie już 55 lat, trudniej jest uzasadnić zakup nieruchomości, ponieważ możemy umrzeć, zanim zapłacimy.

Oszczędź tyle, ile się da, ustal, gdzie chcesz mieszkać przez następne 10 lub więcej lat, i zyskaj długotrwałą inflację, kupując przynajmniej jedną nieruchomość tak młodą, jak tylko potrafisz. Jeśli nie zainwestujesz jednego dolara w żadną inną klasę aktywów, przynajmniej w ciągu 30 lat otrzymasz w pełni opłaconą nieruchomość, aby zapewnić zabezpieczenie finansowe. Jeśli możesz zbudować zróżnicowaną wartość netto, tym lepiej!

Zalecenia

Chirurgicznie inwestuj w nieruchomości: Jeśli nie chcesz ciągle płacić ogromnych podatków od nieruchomości, nie masz zaliczki na zakup nieruchomości lub nie chcesz uzależniać swojej płynności od nieruchomości, zajrzyj do RealtyShares, jednej z największych nieruchomości dziś firmy crowdsourcingowe. Możesz inwestować w transakcje w całym kraju za jedyne 5000 USD. Można go zwiedzać bezpłatnie.

Rozejrzyj się za kredyt hipoteczny: Sprawdź najnowsze stawki kredytu hipotecznego online za pośrednictwem LendingTree. Mają jedną z największych sieci kredytodawców, które rywalizują o Twój biznes. Twoim celem powinno być zdobycie jak największej ilości pisemnych ofert, a następnie skorzystanie z ofert jako dźwigni, aby uzyskać najniższą możliwą stopę procentową. Stopy procentowe wreszcie zaczęły zaznaczać wyższe po wyborach.

Zaktualizowano na 2018 rok i później.

Zalecana: