Wiedza Crowdsourcingowa dla komercyjnych inwestycji w nieruchomości

Spisu treści:

Wiedza Crowdsourcingowa dla komercyjnych inwestycji w nieruchomości
Wiedza Crowdsourcingowa dla komercyjnych inwestycji w nieruchomości

Wideo: Wiedza Crowdsourcingowa dla komercyjnych inwestycji w nieruchomości

Wideo: Wiedza Crowdsourcingowa dla komercyjnych inwestycji w nieruchomości
Wideo: How Does Policygenius Work? | The easy way to get life insurance online 2024, Marsz
Anonim
Image
Image

Mam pomysł, który może być świetny na trwającą serię. Biorąc pod uwagę, że jest to dobrze znana witryna z dużą społecznością doświadczonych inwestorów, czytelników z całego USA i całego świata, dlaczego nie skorzystać z naszych zasobów?wiedza, umiejętności aby sprawdzić, czy możemy podejmować lepsze decyzje inwestycyjne!

Nieruchomości to moja ulubiona klasa aktywów do budowania bogactwa długoterminowego, ponieważ jest prosta do zrozumienia, namacalna i porusza falę inflacji. Ale kupowanie nieruchomości fizycznych wymaga dużego wkładu własnego, ciągłych podatków od nieruchomości, alimentów, problemów z lokatorami i często pochłania niebezpiecznie duży procent ogólnej wartości netto.

Biorąc pod uwagę, że mam już cztery właściwości fizyczne, chciałbym zróżnicować i zmniejszyć ryzyko poprzez chirurgiczne inwestowanie mniejszych kwot w nieruchomości o wyższych czynszach najmu z różnych części kraju. Stopy kapitalizacji San Francisco (np. Rentowność netto) wynoszą tylko 2% - 4%. To właśnie tutaj pojawiają się platformy crowdsourcingowe nieruchomości. Możesz łatwo inwestować mniejsze kwoty w różnych częściach kraju z potencjalnie znacznie wyższymi zwrotami bez obstawiania farmy.

Do 2Q2017 będę miał stosunkowo duży 4% CD w wysokości 340 000 $, które będą należne. Wcześniej chciałbym się komfortowo inwestować w nieruchomości inwestujące w nieruchomości. Moimi celami są: 1) dywersyfikacja geograficzna, 2) utrata 4% zysku w sposób niskiego ryzyka oraz 3) inwestowanie w nieruchomości komercyjne, biorąc pod uwagę wszystkie moje nieruchomości mieszkaniowe.

Suburban Philadelphia Class-A Office Conshohocken, PA

Oto aktualna oferta RealtyShares przesłana mi e-mailem. To biurowiec klasy A o powierzchni 30 000 stóp kwadratowych, około 14 mil od Filadelfii. Przy docelowej 18% wewnętrznej stopie zwrotu (roczny zwrot w ciągu 5-letniego okresu inwestycji), ślinię się jak pies Pawłowa, który chce zainwestować. Ale nic nie wiem o nieruchomościach Conshohocken, PA i potrzebuję pomocy od tych, którzy mieszkają w tym regionie i od tych, którzy wcześniej zainwestowali w nieruchomości komercyjne.

Image
Image

Plusy

* Nieruchomość komercyjna wybudowana w 2000 r. Z ~ 30% pustą stawką za potencjał do wzrostu czynszu.

* 172 USD / kwadratowa potencjalna cena zakupu.

* Silniejsze niż średnie dane demograficzne (patrz poniżej).

* Inwestorzy RealtyShares mają prawo do IRR na poziomie 10,0% (w tym zwrotu kapitału) przed Sponsor (deweloper) otrzymuje dostosowaną ekonomię. Ponadto pozycja sponsora ma wynosić 16,4% wymaganego kapitału dla tego projektu, co obejmuje konwersję 2% opłaty z tytułu przejęcia na część udziałów kapitałowych. Przychody powyżej 10% wewnętrznej stopy zwrotu zostaną podzielone w 75% na inwestorów na poziomie transakcji, a 25% na sponsora, dopóki inwestorzy nie uzyskają 16% annualizowanej wewnętrznej stopy zwrotu. Przychody powyżej 16% wewnętrznej stopy zwrotu zostaną podzielone w 60% na inwestorów na poziomie transakcji, a 40% na sponsora. Innymi słowy, istnieje zachęta dla Sponsora do maksymalizacji zysków.

* Kwartalna wypłata dywidendy.

* Haverford Properties, sponsor, brał udział w kilku miliardach dolarów w transakcjach i obecnie posiada pięć projektów, które razem stanowią ponad 300 milionów dolarów zarządzanych aktywów od 2012 roku.

Cons

* 5-letni okres. Niektórym trudno byłoby zamknąć pieniądze na tak długo. Przychodzę z pozycji, gdzie zamknąłem gotówkę na 7-letniej płycie CD, więc 5 lat jest w parku.

* Minimalna wartość 10 000 USD w porównaniu do 5000 USD w przypadku innych transakcji. Idealnie chciałbym zainwestować w dwie transakcje o wartości 5 000 USD, aby przetestować te rzeczy, chociaż jedna dobra transakcja o wartości 10 000 USD ułatwiłaby śledzenie i pisanie.

* Nic nie jest gwarancją. Wewnętrzna stopa zwrotu w wysokości 18% jest tylko celem. Sponsor może nie być w stanie wypełnić wakatów wysokiej jakości lokatorami. Moglibyśmy wejść w recesję po wyborach. Sponsor może nie być w stanie sprzedać zgodnie z planem za pięć lat itp. Ogólnie lubię obniżać docelowe wartości IRR o połowę i traktować wszystko jako sos. Ludzie mają tendencję do przekraczania progu, ciągle realizują założenia, by zdobywać kapitał.

* Celował w nieruchomości na środkowym zachodzie i południu, ale Conshohocken wydaje się podobnie tani.

* Haverford Properties inwestuje dopiero od 2012 roku, chociaż biografię współzałożyciela LinkedIn, Charles Houder, mówi, że jest w Haverford Properties od 2010 roku. Być może nie było żadnej aktywności w pierwszych dwóch latach, kiedy po raz pierwszy zaczął. Przynajmniej Charles jest na arenie inwestycji w nieruchomości od 2001 roku, pracując dla innych firm.

Oto oficjalny przegląd opublikowany na RealtyShares, który pochodzi z Haverford Properties.

Podsumowanie nieruchomości

375 East Elm Street, ("Property") to wielorodzinny budynek biurowy klasy A na 2,7 akrze w submaroku Conshohocken w Filadelfii, Pensylwania. Nieruchomość została opracowana w 2000 r. I obecnie jest skonfigurowana z sześcioma osobnymi apartamentami, z których pięć powinno być zajętych w pobliżu. Z około 9000 stóp kwadratowych, które będą wolne, może zostać podzielone na mniejsze apartamenty lub wynajęte jako całość w zależności od wymagań najemcy. Najemcy są ogólnie określani jako profesjonalni użytkownicy biur typu, a wśród nich m.in. biura adwokackie i medyczne. Średni okres najmu lokalu mieszanego w połączeniu z średnią czynszówką na miejscu wynosi odpowiednio 2,9 lat i 23,80 USD PSF.

Fizyczny stan budynku został uznany za dobry, a apartamenty znajdują się w stanie najmu zgodnie z inspekcją nieruchomości przez osobę trzecią i informacjami zwrotnymi od Sponsora.25 funtów PSF w ulepszeniach najemców zapisanych w budżecie na dwie nowe umowy najmu (6,042 sf założone po 6 miesiącach i 3,021 sf po 15 miesiącach) najprawdopodobniej doprowadzi do dostosowania przestrzeni i kosmetycznych ulepszeń. 5 PSF, zapisane w budżecie na odnowienie (70% prawdopodobieństwa), ma służyć jako kapitał zachęty lub do umiarkowanych ulepszeń.

Proszę zapoznać się z zakładką Zdjęcia, aby zobaczyć zdjęcia nieruchomości.

Szczegóły nieruchomości
Rok budowy 2000
Budowa placu materiału 30 266 stóp kwadratowych
Budynki / piętra 1 Budynek / 2 historie
Parking 128 otwartych przestrzeni asfaltowych
Współczynnik parkowania 4,2 przestrzeni na 1000 stóp kwadratowych

Podsumowanie inwestycji

RealtyShares zaprasza swoich inwestorów do udziału we wspólnej inwestycji kapitałowej związanej z przejęciem budynku biurowego klasy A o powierzchni 30 266 stóp kwadratowych ("Nieruchomość") położonego przy ulicy 375 East Elm Street w centrum Conshohocken, na przedmieściach Filadelfii-Camden-Wilmington Obszar statystyczny metropolii ("MSA"). Opracowany w 2000 r. Nieruchomość znajduje się około 14 mil na północny zachód od Filadelfijskiej Centralnej Dzielnicy Biznesowej ("CBD"). Conshohocken jest jednym z najbardziej dynamicznych i udanych sub-rynków filadelfii dla podmiejskich nieruchomości biurowych i jest wspierany przez doskonałą demografię mieszkaniową i duży popyt na zasoby biurowe (patrz Najważniejsze inwestycje poniżej). Dwupiętrowy budynek z wieloma dzierżawionymi biurami ma być około 30% wolnych w momencie przejęcia, co daje Sponsorowi możliwość znacznego wzrostu przychodów dzięki wynajmowaniu powierzchni po stawkach rynkowych i negocjowaniu rynkowych stawek najmu z dotychczasowymi lokatorami, ponieważ ich dzierżawy są wynegocjowane. odnowienie; większość tych lokatorów płaci obecnie poniżej stawek rynkowych.

Haverford Properties ("Haverford" lub "Sponsor") nabywa nieruchomość bezpośrednio od sprzedawcy w potencjalnie atrakcyjnej wysokości 172 USD za metr kwadratowy. Nieruchomość została zidentyfikowana przez Sponsora na zasadach nierynkowych i ma na celu zwolnienie Sprzedającego z ujemnej sytuacji przepływów pieniężnych spowodowanej ostatnim wakatem najemcy. Oczekiwany nowy instrument kredytowy przewiduje 18-miesięczne płatności odsetkowe (bez amortyzacji), które mają na celu zmniejszenie obciążenia początkowego spłatą zadłużenia na rzecz Sponsora, tak aby mieć wystarczająco dużo czasu na ustabilizowanie Nieruchomości.

Sponsor jest zdywersyfikowaną firmą inwestycyjno-deweloperską z siedzibą poza Filadelfią w Pensylwanii. Sponsor jest zaangażowany we wszystkie aspekty rozwoju i inwestycji w nieruchomości, w tym między innymi nabywanie, nabywanie uprawnień i budowę projektu, zarządzanie, zarządzanie aktywami, zarządzanie nieruchomościami, księgowość i underwriting. Jak donosi Sponsor, uczestniczył on w kilku miliardach dolarów w transakcjach i obecnie posiada pięć projektów, które łącznie stanowią ponad 300 milionów dolarów zarządzanych aktywów.

Należy pamiętać, że inwestycja ta ma się zakończyć we wrześniu i najprawdopodobniej zostanie pobrana pod koniec sierpnia / na początku września.

Najważniejsze informacje dotyczące inwestycji i środki ograniczające ryzyko
  • Największy submarket biurowy: Conshohocken znajduje się w czołówce pod względem powierzchni w Metropolii Metropolitalnej w Filadelfii (MSA) zgodnie ze śródrocznym raportem CoStar za 2016 r. Ze względu na niski wskaźnik pustostanów i wysokie stawki czynszów. Według stawek CoStarStar, Conshohocken wskaźnik pustostanów i ofert wynosi odpowiednio 6,6% i 30,47 USD za stopę kwadratową ("PSF") - znacznie przekraczając średnią wartość rynku biurowego wynoszącą 9,3% i 22,16 GBP PSF. Conshohocken jest także drugim pod względem wielkości rynkiem najmu, za tylko sąsiednim submarketem (za CoStar). Z punktu widzenia underwritingu, nieruchomość ma się ustabilizować na poziomie 8% pustostanów i czynszu bazowego 27,00 PSF, skorygowanego o inflację.
  • Silny profil obszaru demograficznego: Obejmująca ją baza mieszkaniowa przekracza krajowe i krajowe poziomy odniesienia w wielu kluczowych danych zebranych przez ESRI (dostawcę danych demograficznych) z danych amerykańskiego spisu ludności. Według tych danych, 48 648 mieszkańców mieszkających w promieniu 3 mil od nieruchomości jest na ogół wysoko zarabiających, dobrze wykształconych i zatrudnionych w białych kołnierzykach - sektorach pracy, które mogą zasadniczo wspierać udany rynek biurowy.
Poniższa tabela porównuje dane demograficzne w okolicy z danymi demograficznymi na temat stanu i kraju:
Promień 3-Mile Pensylwania USA
2016 Średni dochód gospodarstwa domowego (1) $92,400 $53,805 $54,149
2016 Wykształcenie: licencjat (1) 31.7% 17.9% 18.8%
2016 Wykształcenie: Absolwent / Professional Degree (1) 26.9% 11.7% 11.6%
Stopa bezrobocia w 2016 r. (1) 4.5% 5.9% 5.9%
Pracownicy zatrudnieni w białych kołnierzykach (1) 78.0% 60.4% 60.5%

(1) ESRI

  • Dobrze dokształcona, tranzytowa lokalizacja: Nieruchomość może potencjalnie czerpać korzyści z silnej, zorientowanej na tranzyt łączności z dwoma dworcami kolejowymi w promieniu pół mili i łatwym dostępem do kilku głównych dróg międzystanowych. Do śródmieścia Filadelfii można dojechać pociągiem w 45 minut i dojechać samochodem w 20 minut. Bezpośredni rynek ma wiele restauracji, kawiarni i innych udogodnień w okolicy, tworząc archetypowe środowisko do pracy na żywo dla biur i domów wielorodzinnych. W tym celu niedawno ukończono 760 lokali mieszkalnych przylegających do Nieruchomości i planowane są dwie dodatkowe inwestycje w 595 mieszkaniach klasy A.
  • Nowszy materiał budowlany o wysokiej jakości: Nieruchomość została opracowana w 2000 roku zgodnie z normą klasy A. Nieruchomość jest nabywana (poza rynkiem) od małego operatora, który skrupulatnie zarządzał kondycją fizyczną środka trwałego. Raport o stanie własności strony trzeciej wykonany w lipcu 2016 r. Nie wykazał żadnych problemów z odroczoną konserwacją ani bezpośrednich kosztów związanych z wydatkami kapitałowymi.
  • Strategia dodawania wartości: Krótkoterminowe rollover powinno przynieść obłożenie nieruchomości do około 70%.Wraz z 25 funtami PSF zapisanymi w budżecie na ulepszenia najemcy, biznesplan ma na celu wykorzystanie długoterminowych relacji brokerskich Sponsora, aby przyciągnąć najemców do budynku po stawkach najmu zbliżonych do stawek rynkowych, a także do odnowienia obecnych najemców (których rolowanie jest nieco zachwiał się) przy stawkach również bardziej zgodnych z rynkowymi. Koszt wynajmu nowego i odnowienia szacuje się na 27 USD za metr kwadratowy (PSF), w porównaniu do 29 USD + PSF sugerowanych przez rzeczywiste podpisane umowy najmu w tym obszarze (patrz zakładka Leasing Comparables w zakładce Dokumenty).
  • Potencjalnie atrakcyjny dług Senior: Sponsor podpisał umowę z Tompkins VIST Bank na 10-letnią pożyczkę na 72,5% kosztów ze stałą stawką 4,25% przez pierwsze 6,5 roku. Pożyczka obejmuje 18-miesięczne płatności tylko odsetkowe, zanim zacznie się amortyzować w 25-letnim harmonogramie i nie podlega karze z tytułu przedpłaty, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana osobie trzeciej. Pożyczka ma być zagwarantowana przez zleceniodawców z Haverford.
  • Korzystna struktura transakcji: Inwestorzy na poziomie transakcji (tacy jak RealtyShares 248, LLC) mają prawo do 10% IRR (w tym zwrotu kapitału), zanim Sponsor otrzyma skorygowaną ekonomię. Ponadto pozycja sponsora ma wynosić 16,4% wymaganego kapitału dla tego projektu, co obejmuje konwersję 2% opłaty z tytułu przejęcia na część udziałów kapitałowych.
  • Doświadczony sponsor i zarządca nieruchomości: Od 2012 r. Zarząd Haverford nabył ponad 1 mld USD aktywów nieruchomości. Haverford ma zlecać usługi zarządzania nieruchomościami od Beacon Commercial Real Estate, które prowadzi działalność od ponad 17 lat, świadcząc usługi maklerskie w zakresie najmu i sprzedaży oraz zarządzania nieruchomościami. klienci w większym obszarze Filadelfii.

Biografie zarządzania

Image
Image
Image
Image

* Nie widzisz instytucji światowej klasy, takich jak The College of William & Mary i UC Berkeley, ale przynajmniej oba mają wykształcenie wyższe i przyzwoitą ilość doświadczenia w inwestowaniu w nieruchomości. William & Mary i Cal są moimi alma materami, więc po prostu się trochę bawię.

Transakcja inwestycyjna / wykorzystanie wpływów

Image
Image

* Miło zobaczyć 356 633 USD w rezerwach i 45 000 USD w kapitale obrotowym. Interesujące jest to, że pomimo ceny zakupu wynoszącej 5 200 000 USD, odłożono 700 000 USD (13,5%) z różnych powodów.

Źródła finansowania budynku biurowego

Image
Image

* Zawsze dobrze jest widzieć, że Sponsor ma skórę w grze. Jednak 267,433 USD stanowi jedynie 4,5% wszystkich źródeł finansowania, mimo że stanowi 16,4% kapitału. Z punktu widzenia inwestora RealtyShares, chcesz, aby Sponsor wystawił jeszcze więcej kapitału. Preferuję 10% kapitału lub więcej.

Zakładanie wyjścia na błękitne niebo

Image
Image

* Nadal nie mogę uwierzyć, że będzie to kosztować 5% prowizji w ciągu pięciu lat, aby sprzedać nieruchomość (365,339 USD / 7 306,787 USD). Wydaje się to oburzające, biorąc pod uwagę, że wiele z tych umów jest bezpośrednio negocjowanych. Mamy nadzieję, że mamy tutaj 1-2% przewagi w zakresie oszczędności prowizyjnych.

Jeśli zainwestowałeś 50 000 $ w tej transakcji

Image
Image

* Jeśli transakcja zostanie zrealizowana, imponujące 51% początkowej inwestycji zostanie wypłacone w kwartalnych wypłatach odsetek za okres obowiązywania umowy. Na wykresie podano również, że jeśli zainwestujesz 50 000 USD, otrzymasz zyski w wysokości 54 098 USD w okresie pięciu lat (104,098 USD całości środków po zwróceniu kapitału początkowego). To całkowity zwrot w wysokości 108%, jeśli wszystko się uda, lub 18% rocznego zwrotu. Ale znowu, sprawy zazwyczaj nie działają zgodnie z planem, dlatego też obniżam moje założenia dotyczące zwrotu o połowę, aby być bardziej konserwatywnym.

INVEST OR PASS?

Nie mogę się doczekać zainwestowania w moją pierwszą ofertę RealtyShares, a ta komercyjna nieruchomość na przedmieściach Philly może być tym. Ale zanim to zrobię, bardzo bym chciał uzyskać Twoją opinię, szczególnie jeśli jesteś weteranem crowdsourcingu nieruchomości lub mieszkasz w obszarze PA. Każda potencjalna inwestycja zawsze wygląda dobrze po przeczytaniu materiału marketingowego. Ale, jak wszyscy wiemy, nie każda inwestycja okazuje się wielka, stąd pragnienie crowdsource wiedzy.

Istnieje wiele ofert na RealtyShares, które już mówią "dołącz do listy oczekujących". Ponadto, ponieważ koncentruję się na nieruchomościach komercyjnych zamiast na domach jedno- lub wielorodzinnych, podaż jest jeszcze mniejsza. Prosimy o krytyczne podejście do tej potencjalnej inwestycji. Zawsze dobrze jest znać wszystkie potencjalne czerwone flagi przed rozmieszczeniem kapitału. Jeśli na platformie są jakieś inne inwestycje, które wyglądają intrygująco, daj nam znać!

Aktualizacja 28.09.2016: Umowa została zamknięta i postanowiłem zainwestować 10 000 USD, aby zobaczyć, jak się sprawy mają i zapoznać z platformą RealtyShares do końca 1Q2017, kiedy będę miał dużo więcej pieniędzy na wdrożenie.

Zalecana: