Wytyczne dotyczące wydatków mieszkaniowych na niezależność finansową

Spisu treści:

Wytyczne dotyczące wydatków mieszkaniowych na niezależność finansową
Wytyczne dotyczące wydatków mieszkaniowych na niezależność finansową

Wideo: Wytyczne dotyczące wydatków mieszkaniowych na niezależność finansową

Wideo: Wytyczne dotyczące wydatków mieszkaniowych na niezależność finansową
Wideo: Psychologia inwestowania, czyli jak inwestować, by nie zwariować 2024, Marsz
Anonim
Chociaż powiedziałem, że przepłacanie za samochód jest największym zabójcą klasy średniej dla klasy średniej, płacenie coraz większego czynszu w długim okresie może być znacznie gorsze. Inflacja jest niepowstrzymanym dzbankiem, który rozbije twoje marzenia emerytalne na strzępy, jeśli nie znajdziesz się po właściwej stronie.
Chociaż powiedziałem, że przepłacanie za samochód jest największym zabójcą klasy średniej dla klasy średniej, płacenie coraz większego czynszu w długim okresie może być znacznie gorsze. Inflacja jest niepowstrzymanym dzbankiem, który rozbije twoje marzenia emerytalne na strzępy, jeśli nie znajdziesz się po właściwej stronie.

Istnieje ogólna wytyczna, która mówi, że najemcy nie powinni wydawać więcej niż 30% swojego dochodu netto na czynsz. Zalecenie 30% pochodzi z poprawki Brooke, uchwalonej w 1969 r., Która określała punkt, w którym rozważano rodzinę mieszkającą w mieszkaniach publicznych obciążone finansowo według kosztów mieszkaniowych.

Jeśli chodzi o właścicieli domów, kilka banków pożycza ponad 43% wskaźnika zadłużenia brutto (10% za wysoka IMO). Na przykład, jeśli płacisz 2 000 USD miesięcznie za kredyt hipoteczny i 300 USD miesięcznie na kredyt samochodowy i 300 USD na kredyt studencki, miesięczne spłaty długu wynoszą 2600 USD. Jeśli Twój miesięczny dochód brutto wynosi 8 000 $, twój stosunek długu do dochodu wynosi 33 procent.

W tym artykule chciałbym opracować strukturę kosztów mieszkaniowych, aby pomóc ludziom osiągnąć niezależność finansową wcześniej. Przejrzę historię wydatków mieszkaniowych, aby odkryć kilka bryłek mądrości.

Wykres śmierci FIRE

Najpierw rzućmy okiem na tę interesującą tabelę, która pokazuje obciążenie czynszowe dla młodszych mieszkańców w kilku dużych miastach.

Powodzenia w walce z trendem! W dłuższej perspektywie zostaniesz zmiażdżony.
Powodzenia w walce z trendem! W dłuższej perspektywie zostaniesz zmiażdżony.

Napływ nowych ludzi w ciągu ostatnich dwóch dziesięcioleci znacznie przewyższył istniejącą podaż mieszkań dzięki skoncentrowanemu wzrostowi zatrudnienia w największych miastach Ameryki. W rezultacie ceny czynszów i mieszkań gwałtownie wzrosły. Osiągnęliśmy przełom, dlatego aktywnie inwestuję w sercu Ameryki zamiast w następnej dekadzie.

Nigdy nie pracowałem w Los Angeles, mieście najbardziej obciążonym czynszem, co zadziwiająco, ale rozpocząłem karierę w Nowym Jorku w 1999 roku i zakończyłem karierę w San Francisco w 2012 roku. Oto historia mojej historii wydatków mieszkaniowych.

NYC 1999 - 2000: NYC czuł się tak samo kosztowny jak teraz. Aby obniżyć koszty i zmniejszyć czas dojazdu, postanowiłem udostępnić studio przy 45 Wall Street z moim kolegą z liceum. To miejsce było zaledwie osiem minut spacerem do pracy przy 1 New York Plaza. Zapłaciliśmy 800 dolarów za luksus spędzania każdej nocy po 14-godzinnym dniu pracy.

Moja podstawowa pensja wynosiła 40 000 $ rocznie lub 3 333 miesięcznie plus nieznana premia. W związku z tym mój koszt wynajmu składa się 24% mojego dochodu brutto. Moi koledzy analitycy Goldman Sachs wynajęli jedną sypialnię za 1800 USD + / miesiąc lub ich rodzice kupili im swoje miejsce. Wokół było mnóstwo Bank of Mom and Dad.

Mogłem dołączyć do moich kolegów, wydając ~ 50% mojego dochodu brutto na czynsz, ale podjąłem świadomą decyzję, by zaoszczędzić więcej pieniędzy, ponieważ maksymalizowałem swoje 401 tys. Chodzenie do pracy w ciemności i chodzenie do domu po ciemku przygnębiało. Musiałem oszczędzać agresywnie, aby pewnego dnia być wolnym!

Mieszka blisko pracy, aby zaoszczędzić czas i pieniądze. Musiał wejść do 5:30!
Mieszka blisko pracy, aby zaoszczędzić czas i pieniądze. Musiał wejść do 5:30!

NYC 2000 - 2001: Mój pierwszy współlokator wyprowadził się, ponieważ jego rodzice kupili mu mieszkanie z jedną sypialnią na górnym wschodnim brzegu za 250 000 $, które miało szczęście. To był świetny zakup, ponieważ dziś jest wart 750 000 $. Mimo że jego rodzice pomogli mu, 17 lat później, nadal mieszka w swojej sypialni z żoną! Opowiedz o życiu luksusowo i oszczędnie w tym samym czasie.

The Street postanowił podważyć wszystkie pierwsze stawki wynagrodzenia analityków z pierwszego roku do 50 000 $ z 40 000 $ w 2000 roku. W rezultacie moja pensja spadła z 40 000 $ do 55 000 $, biorąc pod uwagę, że byłem teraz drugim turdem na szczeblu. Znalazłem nowego współlokatora i wynająłem studio z alkową za 1800 dolarów miesięcznie. Teraz żyliśmy duże!

Mieszkałem w salonie, a on mieszkał w pokoju bez okien za 900 dolarów za sztukę. Z nową miesięczną pensją brutto w wysokości 4,583 USD, teraz płaciłem właśnie 19,6% mojej pensji w czynszu. Znowu mogłem bardzo łatwo zdecydować się na zakup własnego mieszkania z jedną sypialnią za 2000 $ miesięcznie, ale praca nadal była zbyt bolesna. W tym mój bonus, mój dochód przekroczył 100 000 $.

SF 2001-2002: Największą niespodzianką, jeśli chodzi o przeprowadzkę do San Francisco, był niższy czynsz w porównaniu do Manhattanu. Nadal skromny, mimo podwyżki i awansu, postanowiłem wynająć pokój w dwupokojowym apartamencie z jedną łazienką na skraju Chinatown za 900 USD miesięcznie. Wybierasz się z życia w pokoju dziennym bez prywatności, mając własny pokój i wspólną przestrzeń czuł się jak luksus! Ale wiedziałem, że to miejsce jest wysypiskiem (patrz zdjęcie).

Dołączyłem do mojej nowej firmy jako Associate z nową pensją w wysokości 80 000 $. Mój czynsz jako procent dochodu brutto spadł do zaledwie 13,5%. Paru kolegów wyśmiewało się ze mnie, bo nie mieszkają w bardziej eleganckiej dzielnicy. Ale wydawało mi się głupio wydawać, gdy nie wiedziałem na pewno, że będę w SF na dłuższą metę. Wciąż odkrywałem nowe miasto i chciałem ograniczyć koszty utrzymania do minimum. W końcu zacząłem czuć się bogaty żyjąc tak skromnie. Cóż za sprzeczność.

Biały budynek był moim obskurnym mieszkaniem 2/1 na skraju Chinatown, które dzieliłem z dziwnym facetem. Głośny jak diabli.
Biały budynek był moim obskurnym mieszkaniem 2/1 na skraju Chinatown, które dzieliłem z dziwnym facetem. Głośny jak diabli.

SF 2002 - 2003: Mój współlokator okazał się trochę niestabilny, losowo wydzierał mu płuca w środku nocy.Po tym, jak moja dziewczyna została ze mną przez kilka miesięcy w tym mieszkaniu 2/1 na skraju Chinatown, zdecydowaliśmy się wynająć własne mieszkanie z jedną sypialnią w Cow Hollow, ładniejszej dzielnicy w północnej części SF za 1600 USD miesięcznie.

Zapłaciłem 1000 $ miesięcznie, a ona płaciła 600 $ miesięcznie, biorąc pod uwagę, że miała tylko jeden rok w swojej karierze. Moja pensja wynosiła teraz 90 000 $ (zwykle idzie w górę o 10 000 $ rocznie w finansach), co oznacza, że płaciłem 13,3% mojej pensji brutto do wynajęcia. Jeśli jednak uwzględnisz moją premię, która może wynosić od 50% do 200% wynagrodzenia, mój czynsz będzie mniejszy niż 10% mojej rocznej pensji brutto.

Kiedy otrzymałem czynsz poniżej 10% rocznej pensji brutto, zacząłem odczuwać, że robię ogromny postęp finansowy. Czynsz nie wydawał mi się już ciężarem, nawet po przekroczeniu mojego 401 tys., Inwestowaniu około 30% mojego stanu konta 401 tys. Razy w miesiącu i inwestowaniu 100% mojej premii.

Aha, i jedna sypialnia też była trochę nudna. Było bardzo ciemno i tuż poniżej alkoholika, który przez całą noc pozostawiał głęboką basową muzykę. Wygnałeś nas! Co tydzień niebieski kosz pełen był puszek po piwie.

SF 2003 - 2005: Przy dużej ilości gotówki w wieku 25 lat zacząłem się zastanawiać, o co tak ciężko pracować, ponieważ żyłem znacznie mniej niż moje środki w porównaniu z moimi rówieśnikami (kryzys kwartalny). Kiedy zaczniesz czuć się bogaty, chcesz poprawić swoje życie! W tym samym czasie nie chciałem płacić więcej niż 2 000 USD miesięcznie za czynsz, co było wymagane, aby uzyskać ładniejsze miejsce.

Zamiast wynajmować, postanowiłem kupić mieszkanie 2/2 za 580 500 $ z 25% zniżką i zakładam hipotekę w wysokości 2 100 USD + 230 USD / miesiąc HOA + 500 USD / miesiąc podatku od nieruchomości. Chociaż suma wyszła do 2.830 USD w wypływie środków pieniężnych, koszt netto po odliczeniach był zbliżony do 1.900 USD miesięcznie. Z nowym miesięcznym wynagrodzeniem podstawowym w wysokości 8333 dolarów, mój koszt mieszkaniowy wzrosły do 34% przed odliczeniami i 23% po odliczeniach.

445 000 $ hipoteki rozpaliło ogień pod moim tyłkiem, aby pracować ciężej. Nigdy w życiu nie czułem tak dużego obciążenia finansowego. To było stresujące, wiedząc, że jeśli stracę pracę, mogę stracić mieszkanie. Nie jestem pewien, czy kontynuowałbym pracę w finansach po 26 roku życia, gdyby nie dług.

Przez kolejne 12 lat miesięczny kredyt hipoteczny spadał z każdym refinansowaniem, dopóki nie zapłaciłem frajerowi w 2015 roku. Tymczasem mediana czynszu za mieszkanie 2/2 w SF spadła z 2 100 $ do 4 600 $! Jak to jest szaleństwo? Nieruchomość jest obecnie wynajęta za 4 200 USD miesięcznie. Jestem poniżej mediany, pomimo doskonałej lokalizacji, ponieważ nie została ona przebudowana.

O kurczę!
O kurczę!

Podczas gdy przeciętny najemca został zdruzgotany przez inflację, przeciętny właściciel domu widział, że jego płatności mieszkaniowe spadły z powodu ponad 30-letniego trendu spadku stóp oprocentowania kredytów hipotecznych. Zobacz wykres oprocentowania kredytów hipotecznych poniżej dla dowodów. Kiedy po raz pierwszy kupiłem mieszkanie, oprocentowanie kredytu hipotecznego wyniosło 5,25% w porównaniu do 3,375% dla mojego ostatniego refinansowania = 36% spadku. Zawsze warto sprawdzić najnowsze stawki na refinansowanie.

Właściciele domów widzą, że ich koszty kredytu hipotecznego spadają ponad 30 lat
Właściciele domów widzą, że ich koszty kredytu hipotecznego spadają ponad 30 lat

2005 – 2014: Po kilku latach spędzonych w mieszkaniu, naprawdę żałowałem, że nie kupiłem ładniejszego miejsca w 2003 r., Ponieważ ceny nieruchomości nadal rosły (chciwość). W efekcie zaciągnąłem na hossie 1.220.000 hipotecznych w wysokości 28 i kupiłem dom jednorodzinny o wartości 1.520.000 dolarów pod koniec 2004 roku, który zakończył się jako dwie sypialnie zbyt duże dla mojej ewentualnej żony i dla mnie. Pozwoliłem sprzedawcom wypożyczyć mieszkanie na 3,5 miesiąca, zanim przeprowadziliśmy się w 2005 roku.

Moje wydatki mieszkaniowe wyrażone jako procent dochodu brutto aż 60%! Po raz kolejny martwiłem się o swoją przyszłość. Czułem się też niepotrzebnie, że posiadam cztery sypialnie, trzy i pół łazienki, tylko we dwoje. W rezultacie wynająłem pokój ogrodowy, aby pomóc pokryć wydatki. Ostatecznie mój koszt mieszkania spadł do 28% mojej podstawowej pensji po zdobyciu kilku podwyżek przez następne dziewięć lat. Jeśli włączysz mój bonus, najniższy mój koszt mieszkaniowy został ~ 8,3% dochodu brutto.

2014 - teraz: Kiedy po raz pierwszy kupiłem swoje obecne główne miejsce zamieszkania w 2014 r., Mój koszt brutto mieszkania wyniósł ~ 24% mojego dochodu brutto, czyli 17% mojego dochodu brutto po odliczeniach. Celowo kupiłem dom o 18% taniej niż moja poprzednia rezydencja, ponieważ zarabiałem mniej i chciałem mniejszego domu. Udało mi się zablokować w 2,5% ARM 5/1.

Ze względu na dalszy wzrost dochodów, mój koszt mieszkania dziś jest ~ 8,2% mojego dochodu brutto przed odliczeniami i ~ 5,7% mojego dochodu brutto po odliczeniach. Zastanawiam się teraz, czy znowu żyję zbyt skromnie. Pomysł kupienia wymarzonego domu w Honolulu o jedną przecznicę od plaży w 2020 roku nie może nadejść już wkrótce!

Widok z mojej głównej sypialni.
Widok z mojej głównej sypialni.

Utrzymaj koszty mieszkaniowe poniżej 10% dochodu brutto

Chociaż ogólną zasadą jest utrzymanie wydatków mieszkaniowych na nie więcej niż 30% dochodu brutto, NIE będziesz się czuł, jakbyś był wyprzedzany o 30%. Zamiast tego poczujesz się jakbyś pracował. Niebo zakazywa, że jesteś jednym z ~ 22 milionów Amerykanów, którzy wydają więcej! Dopiero po tym, jak moje koszty mieszkaniowe spadły poniżej 10% mojego dochodu brutto, zacząłem robić ogromne postępy finansowe.

Dla tych, którzy mieszkają w drogich miastach, można pomyśleć, że wydawanie mniej niż 30% jest prawie niemożliwe. Ale właśnie to robią niektórzy ludzie, dzieląc sypialnię, dzieląc studio, mieszkając z pięcioma współlokatorami, a nawet mieszkając w furgonetce, tak jak robi to jeden pracownik Google. Zdecyduj się na limit wydatków mieszkaniowych i odpowiednio dostosuj, a nie na odwrót.

Kiedy masz dwadzieścia lat, kogo to obchodzi życie w miłym miejscu? Zarabiałem ponad 100 000 $ i mieszkałem w salonie! Moi goście nie mieli nic przeciwko. Jeśli jesteś w domu w domu, nie jesteś w pracy, a to jest dokładnie to, gdzie powinieneś być w większości przypadków. Jeśli zwyżkujesz swoją karierę, dopiero wtedy powinieneś rozważyć zakup nieruchomości i wydać 30% dochodu brutto na mieszkanie.
Kiedy masz dwadzieścia lat, kogo to obchodzi życie w miłym miejscu? Zarabiałem ponad 100 000 $ i mieszkałem w salonie! Moi goście nie mieli nic przeciwko. Jeśli jesteś w domu w domu, nie jesteś w pracy, a to jest dokładnie to, gdzie powinieneś być w większości przypadków. Jeśli zwyżkujesz swoją karierę, dopiero wtedy powinieneś rozważyć zakup nieruchomości i wydać 30% dochodu brutto na mieszkanie.

Agresywne oszczędzanie pieniędzy na mieszkanie przez 10 lat się opłaci. Utrzymywanie wydatków na mieszkania <10% oznacza, że możesz łatwo oszczędzać i inwestować 50% + swoich dochodów w każdym miesiącu. W końcu możesz chcieć żyć w ładniejszym miejscu, jeśli znajdziesz partnera lub założysz rodzinę. Ale w wieku 18 - 34 lat życie jak nędzarz jest wspaniałe dla poszukujących niezależności finansowej!

Ładuję …
Ładuję …

Zalecenia

Odkryj crowdsourcing nieruchomości: Jeśli nie masz zaliczki na zakup nieruchomości, nie chcesz uzależniać swojej płynności w nieruchomościach fizycznych i nie jesteś zainteresowany kontaktem z najemcami, spójrz na RealtyShares, jedną z największych firm crowdsourcingowych nieruchomości dzisiaj. Nieruchomości to kluczowy składnik zdywersyfikowanego portfela. Crowdsourcing nieruchomości pozwala również na większą elastyczność w inwestycjach w nieruchomości poprzez inwestowanie poza to miejsce, w którym żyjesz, aby uzyskać jak najlepsze zwroty. Zarejestruj się za darmo i zapoznaj się z wszystkimi inwestycjami mieszkaniowymi i komercyjnymi w całym kraju.

Podejście do weryfikacji praw do nieruchomości, aby wyróżnić tylko najlepsze możliwości na swojej platformie
Podejście do weryfikacji praw do nieruchomości, aby wyróżnić tylko najlepsze możliwości na swojej platformie

Rozejrzyj się za kredyt hipoteczny: Oprocentowanie kredytów hipotecznych powracają po początkowej rampie po zwycięstwie Trumpa. Sprawdź najnowsze stawki kredytu hipotecznego online za pośrednictwem LendingTree. Mają jedną z największych sieci kredytodawców, które rywalizują o Twój biznes. Twoim celem powinno być zdobycie jak największej ilości pisemnych ofert, a następnie skorzystanie z ofert jako dźwigni, aby uzyskać najniższą możliwą stopę procentową. Właśnie to zrobiłem, aby zablokować w jednostce ARM 2,375% 5/1 dla mojego ostatniego refinansowania. Dla tych, którzy chcą kupić nieruchomość, to samo jest w porządku. Jeśli znalazłeś dobry interes, możesz sobie pozwolić na płatności i planujesz posiadać nieruchomość przez 10 lat, uzyskałbym neutralną inflację i skorzystałbym z niskich stawek.

Zalecana: