Nieruchomości to moja ulubiona kategoria aktywów, mimo że omawiałem sprzedaż moich nieruchomości na wynajem w przeszłości z powodu problemów związanych z kwestiami najemców. Po prostu uwielbiam żyć w mojej inwestycji, robić rzeczy, by podnieść wartość mojej inwestycji, i obudzić się 10 lat później z wysokim prawdopodobieństwem posiadania cennego aktywa przy niższym kredycie hipotecznym. Korzyści podatkowe też nie są złe.

Dogłębna ocena wszystkich moich aktywów pokazuje, że nieruchomości zapewniły najwyższy zwrot z zainwestowanego kapitału przy jak najmniejszym obciążeniu. Mam tendencję do spekulowania w zasobach, aby znaleźć ten wieloskładnikowy zwrot, który umykał mi od 2000 roku. Wiele moich spekulacyjnych zakładów zmieniło się w kwaśne i nie chcę pokusy spekulacji większymi kwotami. Ostatnią rzeczą, którą chcę zrobić, to wykorzystać moje wolne od ryzyka pieniądze do inwestowania w akcje. Absolutnie nienawidzę tracić pieniędzy i mam już 25% mojej wartości netto na rynku akcji. (Patrz: Przydzielanie wartości netto Rekomendacja według wieku)

TYLKO DWA WYBORY: ZAPŁAĆ DŁUG lub ZAKUP WIĘCEJ NIERUCHOMOŚCI

Wiem, że wydaje się zabawne zawężenie wykorzystania wpływów z CD w nadchodzącym 2017 roku w celu spłaty zadłużenia lub zwiększenia zadłużenia, ale to jest to, co zdecydowałem, chyba że możesz mnie przekonać inaczej. Drugim najbezpieczniejszym zasobem do przechowywania gotówki w ramach limitu gwarantowanego FDIC w wysokości 250 000 $ dla singli i 500 000 $ dla par jest spłacanie długu. Zaciąganie długów nie jest bezpieczne, ale wkrótce wyjaśnię swoją sytuację.

Sprawa za spłatę zadłużenia

Jedyny dług, który mam i nie mam nic przeciwko, to dług hipoteczny, ponieważ podlega odliczeniu i jest powiązany z aktywem, który z dużym prawdopodobieństwem może zyskać na wartości w miarę upływu czasu. Dźwignia to wspaniała rzecz na drodze, ale nie tak bardzo w dół, jak widzieliśmy ostatnio w latach 2008-2011.

Moja główna nieruchomość na wynajem ma oprocentowanie kredytów hipotecznych w wysokości 3,35%, które jest ustalane na następne trzy lata (5/1 ARM). 3,35% to nie tyle 4,2%, które otrzymywałem z mojego CD (arbitraż stopy procentowej), ale na pewno lepsze niż 2,2% oferowane przez kolejne 5 lat na CD.

1) Zwiększ przepływ gotówki. Kwota kredytu hipotecznego na wynajem wynosi 277 000 USD, dlatego zwiększyłbym przepływy pieniężne o około 774 USD miesięcznie, co odpowiada części odsetkowej mojego kredytu hipotecznego (277 000 X 3,35%). W istocie zwolniłbym więcej przepływów pieniężnych, ponieważ moja hipoteki jest amortyzowana, co oznacza, że ​​spłaciłbym z grubsza 540 $ z każdej spłaty kredytu hipotecznego za całkowitą zapłatę w wysokości 1314 USD.

Chociaż nie będę już musiał płacić 774 $ miesięcznie odsetek, tracę około 196 $ miesięcznie w gotówce, ponieważ te pieniądze zarobiły 4,25% na CD. Po prostu nie widzę żadnych innych aktywów wolnych od ryzyka, które mogą zapewnić 3,35%, biorąc pod uwagę, że 10-letni dochód jest poniżej 3% i niestabilny. Jedyną rzeczą, która jest bliska kupowania obligacji skarbowych, są być może obligacje muni, które są wolne od podatku i mogą przynieść 4%.

2) Zniszcz irytację. Poza tym, że nie trzeba już płacić 1,314 $ miesięcznie kredytu hipotecznego, drugą wielką korzyścią spłaty długu jest to, że po prostu czuje się wspaniale, nie mając długów. Kiedy zdecydowałem się spłacić kredyty z mojej szkoły biznesu, czułem się magicznie - jak tulenie się z puszystym szczeniakiem golden retriever. Miło jest wiedzieć, że bank nie zarabia już na mnie, mimo że pieniądze są stosunkowo tanie na 3,35%. Zauważyłem, że im starszy dostaję, tym bardziej jestem zirytowany, że mam dług.

3) Niższe podatki. W końcu nie robię już tak dużo jak kiedyś. W związku z tym dochód uzyskany z mojej nieruchomości wynajmowanej jest opodatkowany na poziomie 11,6% niższego przedziału podatkowego (39,6% wobec 28%). Nadal mam amortyzację, żeby uchronić mnie przed płaceniem podatków za większość moich dochodów.

Sprawa kupowania większej ilości nieruchomości

Chociaż w San Francisco nieruchomości stają się coraz bardziej kosztowne, uważam, że podobnie jak każde inne międzynarodowe miasto na świecie z kwitnącą gospodarką (Londyn, Nowy Jork, Hongkong), ceny wciąż będą drożeć. Wystarczy spojrzeć na listy ofert pracy na stronie Angel.co/jobs, a zobaczysz, że w zasadzie każda pojedyncza praca startowa wynosi od 80 000 do 200 000 USD, a są tysiące.

1) Wyższy zwrot z kapitału. Jeśli zdecyduję się spłacić hipotekę o wartości 277 000 USD, zwrot z kapitału własnego spadnie. Nieruchomość jest obecnie wyceniana przez Zillow na 1 045 000 $. Zmniejszmy tę wartość o 15%, ponieważ Zillow często nie ma racji, aby uzyskać wartość 888,250 USD. Jeśli wartość nieruchomości wzrośnie o 10% (88 825 USD), zysk z moich 611,250 USD w kapitale wynosi 88 825 USD / 611,250 USD = 14,5%. Jeśli zdecyduję się spłacić hipotekę, mój zwrot z kapitału spadnie do 10% (88 825 USD / 888,250 USD). Z drugiej strony, gdybym posiadał tylko 10% udziałów w nieruchomości, mój zwrot z kapitału wyniósłby 100% (88 825 USD / 88 825 USD).

Załóżmy, że wykorzystuję 200 000 $ z 277,000 $ na 20% przedpłaty na nieruchomości o wartości 1 miliona zamiast spłacać dług. Jeśli nieruchomość zyska zaledwie 3% (30 000 USD), dokonam 15% zwrotu z mojej zaliczki (30 000 USD / 200 000 USD). Stopa wzrostu wynosząca 3% w San Francisco nie wydaje się nierozsądna, biorąc pod uwagę solidność technologii i sektora internetowego w tym regionie. AirBnB zostanie udostępniony publicznie. Tak samo jak Dropbox i wiele innych firm w niedalekiej przyszłości. Szkoda, że ​​5% stopa prowizji od sprzedaży wciąż istnieje. Śmieszne, naprawdę.

2) Nowa przygoda. Mieszkam w moim obecnym domu od ponad dziewięciu lat. Fajnie byłoby kupić nową nieruchomość w nowej dzielnicy w San Francisco, aby żyć.Niektóre miejsca, takie jak Telegraph Hill lub The Mission przychodzą na myśl dla różnych restauracji, parków i nocnego życia. Nie planuję kupować nieruchomości na wynajem w głównym celu jej wynajmu. Nie zamierzam też kupować żadnej nieruchomości. Właściwość musi być czymś, co naprawdę podoba mi się, gdzie czynsz może natychmiast pokryć hipotekę i podatki na wszelki wypadek. Nowa nieruchomość to miejsce, w którym planuję żyć przez następne pięć lat.

3) Uwolnienie nowego strumienia przepływu gotówki. Nie chcę wchodzić w zbyt wiele szczegółów, ale mogę wynająć mój dom za około dwukrotność mojego oprocentowania kredytu hipotecznego + kwotę podatku od nieruchomości miesięcznie. Wynajmowanie mojego domu zwiększyłoby więc moje przepływy pieniężne ponad to, co straciłem w przychodach z CD, gdy osiedlam się w nowym miejscu. Sztuką jest znalezienie miejsca na rynku, gdy nie ma prawie żadnych zapasów. Poszedłem sprawdzić tę miłą trzy sypialnie, trzy łazienki + pokój z dodatkowymi pokojami, które mi się podobały, ale cena wywoławcza była dosłownie o 20% wyższa niż początkowo zakładałem.

NAJWIĘKSZY DETERMINANT

Do tej pory po prostu zakładałem, że ceny nieruchomości będą nadal rosły lub pozostaną stabilne. Uważam, że jesteśmy w 7. rundzie 10-w karnej gry, ale oczywiście nie wiem na pewno, czy ceny nieruchomości utrzymają się na stałym poziomie. Stopy procentowe mogą wzrosnąć (niewiarygodne po 35 latach obniżek stóp procentowych) i może nastąpić kolejny atak terrorystyczny, który może popchnąć bańkę w technologicznym i internetowym entuzjazmie.

Jeśli nastąpi spadek na rynku nieruchomości, będę żałował, że nie spłaciłem długu zamiast dźwigni, by kupić upadający majątek. To powiedziawszy, właściciele domów przeszli przez najgorszy spadek gospodarczy w naszym życiu, a my wyłączyliśmy OK pięć lat później, jeśli trzymasz się. Nie sądzę, że zobaczymy kolejny katastrofalny kryzys gospodarczy w ciągu najbliższych 20 lat, ale kto naprawdę wie? Wiem, że utknięcie przy złej inwestycji naprawdę rani mój nastrój.

Absolutnie nie cierpię posiadania gotówki. Chociaż mój Personal Capital Dashboard (darmowe narzędzie finansowe, które każdy powinien zarejestrować i używać) klasyfikuje moje płyty CD jako gotówkę, a nie jako inwestycje, płyty CD są absolutnie inwestycjami w moją książkę. Są jak obligacje z elementem gwarancji FDIC. Musiałem zadeklarować moje inwestycje CD u mojego poprzedniego pracodawcy, ponieważ uważają moje płyty poza inwestycjami. Faktem jest, że mam więcej wygasających płyt CD, które muszą zostać wykorzystane, gdy tylko nadejdzie ta pierwsza płyta - pięć więcej.

Jeśli nie spłacę długu lub nie kupię innej nieruchomości, zdecydowanie rozważę przekazanie pieniędzy doradcy finansowemu. Powiem doradcy finansowemu, że pieniądze te mają zostać zainwestowane w konserwatywny sposób, z docelowym zwrotem w wysokości 5% rocznie i nie zepsuć wszystkiego! Jestem zajęty pisaniem, podróżowaniem i konsultacjami. Cieszę się, że mogę zarządzać swoimi pieniędzmi tak jak robiłem to przez ostatnie 15 lat. Ale zdałem sobie sprawę, że po pewnym progu, rozgrzewam się do idei doradcy, zawsze patrząc na moje pieniądze, jak robię inne rzeczy. Kluczem jest znalezienie odpowiedniego doradcy finansowego.

WIĘC CO BYŚ ZROBIŁ?

Gdybyś miał wejść w przyzwoitą porcję płynności, czy spłaciłbyś dług, który nie musi być spłacany, biorąc pod uwagę dochody z czynszu bardziej niż spłaty odsetek? A może wykorzystałbyś pieniądze, by kupić nowy dom w innej części swojego ulubionego miasta i wynająć swój dom, aby odblokować dochód?

Nie potrzebuję już więcej przepływu gotówki z powodu mojej działalności online, która w końcu zreplikowała moje dzienne dochody z pracy po pięciu latach pośpiechu. Byłoby miło mieć inną nieruchomość, jeśli nie ma żadnych problemów związanych z wynajęciem mojego domu.

Oto, co robiłem od napisania tego wpisu:

1) Kupiłem nowe miejsce z panoramicznymi widokami na ocean w maju 2014 roku! Gdy płyta nadejdzie, po prostu zaczęła wypalać dziurę w kieszeni. Poszedłem więc do zachodniej części San Francisco, by szukać nieruchomości i byłem zdumiony, że wszystkie te domy jednorodzinne z widokiem na ocean były o 40% niższe w przeliczeniu na p / kw od domu, w którym mieszkałem.

2) Zamiast sprzedać dom z 9,5 roku, w czerwcu 2014 r. Wydzierżawiłem go za 8 600 $ miesięcznie. To miejsce obecnie generuje 9000 USD miesięcznie za czynsz. To dobry kawałek zmian, ale przychodzi z pewnymi bólami głowy, ponieważ moi lokatorzy nie płacą na czas i są bardzo niechlujnymi ludźmi.

3) Latem 2015 roku spłaciłem kredyt hipoteczny Pacific Heights. Wartość nieruchomości wynosi teraz od 1 do 1,1 mln USD. Znalazłem nowych najemców, którzy płacą 4 200 dolarów miesięcznie (od 4000 USD). Nie żałuję spłaty tego kredytu hipotecznego i jestem bardzo zadowolony z przepływu gotówki.

Moje aktualne dochody pasywne z nieruchomości po spłacie kredytu hipotecznego w wynajmie nieruchomości 2 i refinansowaniu wynajmu nieruchomości 1

4) Od 2H2017, rynek nieruchomości w San Francisco w końcu zwolnił po kolejnym 25-30% wzroście od 2014 roku. W rezultacie agresywnie gromadziłem środki pieniężne, gdy ceny zmalały. Zacząłem również chirurgicznie inwestować w nieruchomości o podwyższonym dochodzie na południowym, środkowym zachodzie i wschodnim wybrzeżu poprzez RealtyShares, moją ulubioną platformę crowdsourcingu nieruchomości. Zamiast wpłacać pieniądze w wysokości 200 000 $ i mieć kredyt hipoteczny o wartości 1 miliona dolarów, wolę zainwestować 10 000 USD - 25 000 USD w pojedyncze transakcje dotyczące nieruchomości. RealtyShares jest warte sprawdzenia, jeśli nie chcesz ból głowy lokatorów, chcesz ekspozycji nieruchomości i chcesz pozostać zwinny.

Bardzo się cieszę, że spłaciłem dług i zacząłem kupować nieruchomość w Golden Gate Heights, obszarze, który uważam za najbardziej pożądaną dzielnicę SF w ciągu najbliższych 10 lat.Żadne inne duże międzynarodowe miasto, w którym można uzyskać panoramiczne widoki na ocean za mniej niż 1000 USD / sqft. Biorąc pod uwagę fakt, że dochód z wynajmu w wysokości 9 000 USD pochodzi z mojego nowego domu, mam wrażenie, że udało mi się odblokować wiele straconych wartości i czuć się bardziej finansowo, pomimo podjęcia innej hipoteki.

Zalecenia dotyczące budowania dobrobytu

* Inwestuj w nieruchomości bardziej chirurgicznie: Jeśli nie chcesz ciągle płacić ogromnych podatków od nieruchomości, nie masz zaliczki na zakup nieruchomości lub nie chcesz uzależniać swojej płynności od nieruchomości, zajrzyj do RealtyShares, jednej z największych nieruchomości dziś firmy crowdsourcingowe. Możesz inwestować w transakcje w całym kraju za jedyne 5000 USD, zamiast wymyślać potencjalnie setki tysięcy za przedpłatę. Możesz je odkrywać i mają najlepszą platformę.

* Zarządzaj swoimi finansami w jednym miejscu: Jednym z najlepszych sposobów, aby stać się niezależnym finansowo i chronić siebie, jest uzyskanie dostępu do finansów poprzez zarejestrowanie się w Personal Capital. Są to darmowa platforma online, która gromadzi wszystkie twoje konta finansowe w jednym miejscu, dzięki czemu możesz zobaczyć, gdzie możesz zoptymalizować swoje pieniądze. Przed Personal Capital musiałem zalogować się do ośmiu różnych systemów, aby śledzić rachunki różnicowe 25+ (brokerski, wiele banków, 401K, itp.), Aby zarządzać finansami w arkuszu kalkulacyjnym Excel. Teraz mogę zalogować się do Personal Capital, aby sprawdzić, jak działają wszystkie moje konta, w tym moją wartość netto. Mogę również zobaczyć, ile wydaję i oszczędzam każdego miesiąca za pomocą narzędzia przepływu gotówki.

Wielką zaletą jest ich portfelowy analizator opłat, który uruchamia portfel inwestycyjny za pośrednictwem swojego oprogramowania za pomocą jednego kliknięcia, aby zobaczyć, ile płacisz. Dowiedziałem się, że płaciłem 1700 $ rocznie w opłatach za portfolio, nie miałem pojęcia, że ​​krwawię! Nie ma lepszego narzędzia finansowego online, które pomogłoby mi w osiągnięciu finansowej wolności. Rejestracja zajmuje tylko minutę.

Wreszcie, niedawno wprowadzili swój niesamowity kalkulator planowania emerytury, który pobiera prawdziwe dane i uruchamia symulację Monte Carlo, aby uzyskać głęboki wgląd w swoją finansową przyszłość. Osobisty kapitał jest bezpłatny i niecałą minutę na zarejestrowanie się. Odkąd zacząłem korzystać z narzędzi w 2012 r., Udało mi się zmaksymalizować moją własną wartość netto i zobaczyć, jak rośnie ona ogromnie.

Czy Twoja emerytura jest na dobrej drodze? Sprawdź z Planem emerytalnym na PC

Zaktualizowano na 2018 rok i później.

Komentarze Na Stronie: