Witamy w naszej tygodniowej serii poświęconej refinansowaniu kredytu hipotecznego. W tym ostatnim z pięciu artykułów przyjrzymy się, kiedy i jak należy refinansować kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu na kredyt o stałej stopie procentowej.

Hipoteki o zmiennej stopie procentowej to miecz obosieczny. Otrzymasz początkową oprocentowanie kredytu hipotecznego niższe niż to, co znajdziesz na kredytach o stałym oprocentowaniu. Ale kurs dostosowuje się okresowo, podnosząc możliwość, że oprocentowanie twojego kredytu hipotecznego może wzrosnąć znacząco, podnosząc miesięczną opłatę.

Więc dzisiaj omówimy kiedy i jak należy refinansować ARM na kredyt o stałym oprocentowaniu. Zacznijmy od szybkiego podsumowania tych dwóch rodzajów kredytów mieszkaniowych.

Stała szybkość w porównaniu z ARM

Hipoteka o stałym oprocentowaniu ma stałą stopę procentową przez cały okres kredytowania. Moja żona i ja właśnie refinansujemy 30-letnią hipotekę o stałym oprocentowaniu na poziomie 3,875%. Przez cały 30-letni okres pożyczki stopa procentowa nigdy się nie zmieni. Oznacza to, że kwota główna i odsetki również się nie zmienią. Jedyną rzeczą, która może wzrosnąć, jest miesięczna płatność, jeśli podatki lub ubezpieczenie wzrasta.

Korzyścią dla pożyczki o stałym oprocentowaniu jest pewność. Możemy zaplanować nasz miesięczny budżet z pewnością, że największe płatności nigdy nie wzrosną ze względu na rosnące stopy procentowe. I to prawda, nawet gdyby stawki rynkowe rosły w górę. Obecnie, dla osoby z dobrą oceną zdolności kredytowej, 30-letnie stałe stawki wynoszą mniej niż cztery procent.

Z drugiej strony oprocentowanie ARM różni się w zależności od konkretnego benchmarku. Początkowa stopa procentowa jest zwykle ustalana na okres czasu, po którym jest okresowo resetowana, zazwyczaj raz na trzy lata. Stopa procentowa płacona przez pożyczkobiorcę będzie oparta na wskaźniku plus dodatkowy spread, zwany marżą ARM.

ARM są w różnych typach. ARM 5/1 ma stałe oprocentowanie przez pierwsze pięć lat. Następnie stopa oprocentowania tego kredytu hipotecznego dostosowuje się co roku do momentu pełnego spłacenia kredytu hipotecznego. Kilka ARM ma stałe oprocentowanie już od roku lub nawet przez dziesięć lat. Niektóre ARM dostosowują się dwa razy w roku, ale są to rzadkie przypadki. Najczęstsze z nich to ARM 5/1 i ARM 3/1. W zależności od warunków rynkowych (kształt krzywej dochodowości) ARM może mieć dużą przewagę początkową nad hipoteką o stałym oprocentowaniu. Istnieje jednak prawdopodobieństwo, że płatności na ARM będą rosły z czasem.

W przypadku moich inwestycji w nieruchomości zazwyczaj uzyskujemy 5/5 ARM. Stopę procentową ustala się na pięć lat, a następnie resetuje na kolejne pięć lat. Te hipoteki mają zazwyczaj 15-letni okres.

Czy kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej są kiedykolwiek inteligentnym ruchem?

Podczas, gdy ARM zyskały złą reputację podczas spowolnienia rynku, istnieją pewne dobre powody, aby uzyskać ARM. Jeśli wiesz na pewno, że sprzedasz swój dom w ciągu pięciu lat, niezależnie od rynku, 5/1 ARM jest całkowicie rozsądnym wyborem.

W niektórych przypadkach właściciele domów wykupują ARM z zamiarem refinansowania przed dostosowaniem stawek. Strategia może działać, ale wiąże się ze znacznym ryzykiem. Możesz nie być w stanie refinansować z powodu złych kredytów, utraty pracy lub spadającego rynku. Rezultatem może być utknięcie z ARM w czasie, gdy stawki rosną.

Z tego powodu uważam, że w 99% przypadków najlepsza jest pożyczka o stałym oprocentowaniu.

Refinansowanie czynników ARM do rozważenia

Więc jeśli masz ARM i myślisz o refinansowaniu, co powinieneś rozważyć?

Po pierwsze, jak długo będziesz w swoim domu? To pytanie ma kluczowe znaczenie dla analizy, szczególnie biorąc pod uwagę niskie stawki dzisiaj. Jeśli moje ARM miało się dostosować w tym roku, nie byłbym zbyt zainteresowany stopami procentowymi. W przypadku AR1 na poziomie 5/1 lub 3/1 stopa procentowa może bardzo mocno spaść, jeśli w tym roku zresetuje się. Jeśli twój plan ma się przesunąć, zanim pożyczka się zresetuje po raz drugi, trzymanie się ARM może być rozsądną decyzją.

Z drugiej strony, jeśli planujesz pozostać w domu przez wiele lat, refinansowanie pożyczki o stałym oprocentowaniu może być lepszym wyborem. Możesz zapłacić nieco więcej odsetek, niż gdybyś zrezygnował ze swojej pożyczki, ale będziesz bezpieczny od wszelkich przyszłych podwyżek stóp procentowych (i ostatecznie ceny wzrosną).

Po drugie, jaka jest górna granica wzrostu stóp procentowych. Zwykle ARM mają ograniczenie wzrostu stawki. Limit określa limit wysokości stawki za każdym razem, gdy stopa zostanie zresetowana, a także ogólny limit kredytu. Zrozumienie najgorszego scenariusza może ci pomóc w planowaniu, szczególnie jeśli planujesz przenieść się w najbliższej przyszłości.

Po trzecie, jaki jest stan twojego kredytu. Jeśli nie możesz zakwalifikować się do bardzo korzystnej stopy procentowej, możesz przed podjęciem decyzji o refinansowaniu sprawdzić swój wynik kredytowy. Jak już napisałem, twoja ocena zdolności kredytowej znacząco wpływa na twoje oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Być może warto pozwolić, aby twój ARM zresetował się raz na rozsądną stawkę, podczas gdy pracujesz, aby poprawić swój wynik. Po uzyskaniu wyniku tam, gdzie chcesz, następnie refi na stałą stawkę. Oczywiście, będziesz musiał mieć na oku oprocentowanie kredytów hipotecznych. Jeśli zaczną się kończyć, czekanie, aby poprawić swój wynik kredytowy, może nie być warte ryzyka wzrostu stóp.

Najważniejsze dla mnie jest to, że jeśli planujesz pozostać w domu przez kilka lat, najlepiej jest udzielić pożyczki o stałym oprocentowaniu. Stawki są na najniższym poziomie, dzięki czemu refinansowanie pożyczki o stałym oprocentowaniu jest świetną opcją.

Komentarze Na Stronie:

Przydatne Informacje Jul 10 2020