Istnieje wiele korzyści z bycia bezrobotnym. Szacunek dla bankierów hipotecznych nie jest jednym z nich. Miałem szczęście w ciągu ostatnich 10 lat, aby wielokrotnie refinansować wiele nieruchomości. Ekonomiczny Armageddon i łatwa polityka monetarna ze strony Fedu dosłownie oszczędzają mi setki tysięcy dolarów w wydatkach na odsetki. Doświadczenie naprawy stanów magazynowych i nieruchomości przy jednoczesnym braku konieczności rezygnacji z niższych płatności jest satysfakcjonujące. To rozłączenie doprowadzi ostatecznie do implozji klasy aktywów, ale wciąż jesteśmy daleko.

Siadam na wysokim refinansowaniu po zakończeniu mojej modyfikacji pożyczki w Bank of America w styczniu. Skontaktowali się ze mną niespodziewanie, pytając, czy chcę obniżyć moją stałą stawkę 30-letnią dla mojej nieruchomości wakacyjnej do 4,25% z 5,875% bez żadnych opłat. 4,25% nie jest najlepszą stawką, ale żebracy nie mogą być wybierani, ponieważ rynek wtórny hipotek hipotecznych jest nadal zamknięty. Proces ten trwał 2,5 tygodnia i został zamknięty bez żadnych przeszkód, w przeciwieństwie do mojego epickiego głównego refinansowania kredytu hipotecznego na wiosnę 2012 roku.

Z 10-letnim spadkiem rentowności Skarbu Państwa do ~ 2,4% w 2H2017, nie spodziewałem się, że niedługo dokonam refinansowania głównej oprocentowanej hipoteki mieszkaniowej w wysokości 2,625%. Zaskoczyło mnie, że oficer Citimortgage Cold zadzwonił do mnie z pytaniem, czy chciałbym refinansować moje 5-jumbo ARM do 2,375%! Banki obecnie rezygnują z większej marży, aby wygrywać w biznesie, gdy konkurencja się nagrzewa.

Zmiana z 2,625% do 2,375% to spadek o zaledwie 0,25%. Zwykle nie traciłbym czasu na obniżkę o 0,5%. Jednak Citibank oferował zapłacić za wszystkie koszty zamknięcia, więc pomyślałem, dlaczego nie. Przeszedłem tę piosenkę i tańczę tyle razy, że jestem gotów znieść potencjalnie 100 dni frustracji, aby zaoszczędzić trochę pieniędzy. Refi tyle razy, ile to możliwe. Jako bezrobotny, każdy dolar się liczy!

HASŁA GŁOWY

Agresywny zimny dzwoniący Citibank okazał się nie być urzędnikiem hipotecznym, jak wskazał, ale asystentem biura hipotecznego. Wprowadzanie w błąd było pierwszym znakiem, na który powinienem był uważać.

Asystent spędził około 10 minut rzucając się na mnie, dlaczego powinienem refinansować je, kiedy szorowałem się bąbelkami w wannie ignorując wszystko, co mówił. Oczywiście chcę refinansować za darmo.Zapisz mnie. Kiedy można rozmawiać z urzędnikiem ds. Hipoteki?"Odpowiedziałem po jego przemówieniu.

A może kiedyś w piątek rano?- zapytał asystent.

Brzmi dobrze. Daj mi znać, kiedy w piątek, a ja znajdę czas." Odpowiedziałem.

Asystent powiedział, że wróci do mnie następnego dnia (czwartek), a my to zostawiliśmy. W czwartek o 16:55 zastrzeliłem asystenta e-mailem, ponieważ wciąż nie potwierdził czasu. W końcu odpowiedział o 10:30 w piątek rano i potwierdziłem. Podczas tej rozmowy powiedziałem mu, że nie mam już żadnych dochodów z W2. Powiedział, że to w porządku, i że poprosi oficera hipotecznego, żeby przejrzał różne scenariusze.

Przyjdź 10:30 rano w piątek rano Nie otrzymuję połączenia. Niezadowalający.

O 12 popołudniu kręcę asystentowi wiadomość e-mail z prośbą o "Zadzwoń w dowolnym momencie. Twój facet jest spóźniony o 1,5 godziny, ale będę czekać na wieczność na jego telefon." Byłem wkurzony. Absolutnie nienawidzę ludzi, którzy nie podają usprawiedliwień. Jeśli masz zamiar przeziębić, zadzwoń do mnie z jakąś ofertą, lepiej kontynuuj i wykonuj swoją ofertę i nie marnuj mojego czasu!

O trzeciej po południu, cztery i pół godziny po tym, jak miał zadzwonić urzędnik hipoteczny Citibank, wysłałem e-mailem do asystenta ostateczną dezaprobatę. Znowu brak odpowiedzi.

Minął już tydzień i nadal NIE MA ODPOWIEDZI. Asystent całkowicie mnie zignorował po pierwszym spotkaniu i nawiązaniu połączenia. Wiesz dlaczego? To dlatego, że kiedy potwierdziliśmy rozmowę w czwartek, powiedziałem mu, że nie mam już wypłaty. On i jego agent hipoteczny w Citibank zdecydowali, że nie jestem wart ich czasu, mimo że to oni przede mną wyciągnęli rękę.

W końcu go dziś złapałem i podarłem mu nowy. Aby odnieść sukces w biznesie, trzeba patrzeć na krótkoterminowe przeszkody i budować długoterminowe relacje. Takie relacje kwitną w potencjalnie nowe możliwości w miarę upływu czasu. Twoje długoterminowe relacje również oferują rekomendacje skierowane do większej liczby firm. Przeprosił i zapytał, czy moglibyśmy spróbować jeszcze raz, ale zamknąłem go. Wciąż wyobrażałam sobie, o ile więcej nieprzyjemnych spotkań z nim miałem w ciągu 100-dniowego procesu refinansowania kredytu hipotecznego i wzdrygnęłam się.

KOŃCOWA SALA DLA REFINANSOWANIA

Skończyło się na tym, że skontaktowałem się z moim osobistym bankierem, który skontaktował się z innym urzędnikiem hipotecznym Citibank w sprawie tej umowy. Ta osoba podążyła za mną, sprawdziła moje dokumenty, sprawdził mój wynik kredytowy i mój profil płatności. Wynik? Nie ma dla mnie refinansowania. Bez dochodu W2 nie ma znaczenia, czy mam więcej płynnych aktywów w banku niż wielkość mojego kredytu hipotecznego, mój miesięczny wskaźnik spłaty zadłużenia do dochodu wynosił ponad 40%.

Citibank i inne banki mają ścisły wskaźnik 40/45% D / E, którego nie można przekroczyć w dzisiejszych czasach. W dawnych czasach ludzie przychodzili z ustalonym dochodem, żeby pozwolić im pożyczyć. W nowym otoczeniu banki sprawdzają wszystko, aż do ostatniego grosza.Interesujące jest to, że 44% mojej spłaty kredytu hipotecznego jest podstawą, ale bank nadal ujął moją całkowitą płatność (wraz z podatkiem od nieruchomości i wszystko inne) jako część mojego długu, a nie tylko część odsetkową.

Biorąc pod uwagę, że miałem niskie oczekiwania, nie zawiodłem się, ponieważ wiem, że bezrobotni są martwi dla banków. Nie chciałem też ponownie przejść przez 100-dniową próbę refinansowania kredytów hipotecznych, tak jak zrobiłem to zeszłej wiosny za 0,25%. Nie można oszczędzać dodatkowych pieniędzy, ale co mogę zrobić, z wyjątkiem powrotu do pracy? Właściwie to właśnie mój oficer do spraw hipotecznych powiedział mi coś z zadowoleniem.

Przepraszamy, nie możemy przejść z refinansowaniem. Dzięki Sam za zrozumienie! Jestem pewien, że zatrudniamy. Sprawdź naszą sekcję poświęconą zawodom, przekażę ci dobre słowo."Powiedział oficer hipoteczny.

Co za miły facet. Być może przejście przez brokera kredytów hipotecznych jest sposobem na znalezienie pracy w banku!

INNE ROZWIĄZANIA DO REFINANSOWANIA

1) Refinansowanie kredytów hipotecznych opartych na aktywach. Jeśli nie masz dochodu W2, banki mogą być w stanie przeprowadzić refinansowanie kredytu hipotecznego opartego na aktywach. Załóżmy, że miliarder Mark Zuckerberg przeszedł na emeryturę, sprzedał wszystkie swoje zapasy i ma zerowy strumień dochodów. Bank określi, z jakim poziomem aktywów są one wygodne, aby umożliwić refinansowanie kredytu hipotecznego. Problem z refinansowaniem kredytów hipotecznych opartych na aktywach polega na tym, że są one bardzo rzadkie i nie ma standardu określającego, ile w aktywach musi kwalifikować się kredytobiorca. Od Ciebie zależy, czy poprosisz o szczegóły. Pamiętaj też, że jeśli masz pożyczkę jumbo, twój bank prawdopodobnie nadal będzie właścicielem pożyczki, a nie jej sprzedażą na rynku wtórnym. Kiedy bank posiada pożyczkę, ma większą elastyczność w zakresie zmiany warunków.

2) Zaproś ukochaną osobę. Jeśli twój dochód nie kwalifikuje się, możesz zaprosić ukochaną osobę, aby wspólnie z tobą zaciągnęła pożyczkę, aby poprawić stosunek długu do dochodu. O ile ktoś cię naprawdę nie kocha i nie korzysta z nieruchomości, mało prawdopodobne jest, że przekonasz kogokolwiek, by udostępnił ci pożyczkę hipoteczną, zwłaszcza jeśli dana osoba nie zostanie dodana do tytułu. Strategia ta jest jednak przydatna dla par, które zawarły związek małżeński, gdy jeden z małżonków ma wcześniejszy dom, chce refinansować, ale nie może kwalifikować się sam z jakiegokolwiek powodu. Jest to szansa, aby połączyć siły finansowe, aby zaoszczędzić pieniądze na odsetkach od kredytów hipotecznych i wiele innych rzeczy. Po prostu nie rozdzielaj OK?

3) Wykorzystaj Internet. Internet pozwolił kredytodawcom konkurować, oferując najniższe stawki. Możesz przejść przez brokera kredytów hipotecznych lub możesz przejść bezpośrednio do LendingTree, największy online pożyczkodawca za nie zobowiązującą ofertę. Zawsze sprawdzam online przed i po otrzymaniu zaproszenia od banku cegieł i zapraw, aby upewnić się, że rzeczywiście dają mi najniższą stawkę w tym czasie. To tak, jakby sprawdzić Amazon.com za najniższą cenę, gdy zobaczysz coś, co lubisz w sklepie. To nie myślenia.

ZWRÓĆ SWOJĄ HIPOTECZKĘ PRZED WYJSCIEM

Każdy musi refinansować swój kredyt hipoteczny, zanim odejdzie z pracy lub przejdzie na emeryturę. Chociaż wydaje się, że banki rozluźniają swoje standardy kredytowania teraz, gdy gospodarka znajduje się w trybie pełnej naprawy, refinansowanie hipoteki nawet w przypadku pracy jest nadal trudne. Jeśli nie masz pracy, tak naprawdę pozostaje ci tylko trzy opcje powyżej. Oczywistą czwartą opcją jest przynajmniej tymczasowe znalezienie pracy, aby móc refinansować swój kredyt hipoteczny. Ale kto chce pracować, skoro mamy tak wspaniałomyślne wsparcie ze strony naszego rządu?

Teraz jestem bardziej zmotywowany niż kiedykolwiek do poprawy moich pasywnych źródeł dochodów, aby móc ubiegać się o refinansowanie kredytu hipotecznego bez konieczności pracy. Moją największą obawą jest to, że zanim będę w stanie zarobić wystarczająco dużo pasywnego dochodu, stopy procentowe będą już wyższe!

Zalecenia dotyczące budowania dobrobytu

* Kup w sklepie hipotecznym: Kredyt hipoteczny LendingTree oferuje obecnie jedne z najniższych stawek refinansowych, ponieważ mają one ogromną sieć kredytodawców, z których można skorzystać. Jeśli chcesz kupić nowy dom, uzyskać HELOC lub refinansować istniejący kredyt hipoteczny, rozważ skorzystanie z usługi LendingTree, aby uzyskać wiele porównań ofert w ciągu kilku minut. Kiedy banki konkurują, wygrywasz.

* Inwestuj w nieruchomości bardziej chirurgicznie: Jeśli nie chcesz ciągle płacić ogromnych podatków od nieruchomości, nie masz zaliczki na zakup nieruchomości lub nie chcesz uzależniać swojej płynności od nieruchomości, zajrzyj do RealtyShares, jednej z największych nieruchomości dziś firmy crowdsourcingowe. Możesz inwestować w większe transakcje powracające w całym kraju za jedyne 5000 USD. Historyczne zyski wahają się od 9% do 15%, znacznie powyżej średniej zwrotu z rynku akcji. Możesz je odkrywać i mają najlepszą platformę.

Rygorystyczny ekran zapewnia, że ​​tylko najlepsi operatorzy wykonają go na platformie RealtyShares.

Zaktualizowano na 2018 rok i później. Kredyt nadal pozostaje napięty. Ważniejsze niż kiedykolwiek jest zarządzanie finansami, poprawa bogactwa i zapewnienie, że wszystko jest w porządku. Łatwe pieniądze zostały wykonane na rynku. Przechodzimy przez 7-letnie cykle.

Komentarze Na Stronie: