Czas zacząć martwić się o rynek mieszkaniowy

Spisu treści:

Czas zacząć martwić się o rynek mieszkaniowy
Czas zacząć martwić się o rynek mieszkaniowy

Wideo: Czas zacząć martwić się o rynek mieszkaniowy

Wideo: Czas zacząć martwić się o rynek mieszkaniowy
Wideo: Analizy Złota Srebra Pallad itp, Walut, i BTC WRX AGI STX ZIL ONT ERD DREP CELR. Kolwaski na GIEŁDĘ 2024, Marsz
Anonim
Pomimo publikowania ostrzeżeń na temat inwestowania w akcje, obligacje i alternatywy na obecnym poziomie, największą ostrożnością, o której powinienem pisać, jest zaciąganie ogromnego długu na zakup nieruchomości na rekordowych poziomach.
Pomimo publikowania ostrzeżeń na temat inwestowania w akcje, obligacje i alternatywy na obecnym poziomie, największą ostrożnością, o której powinienem pisać, jest zaciąganie ogromnego długu na zakup nieruchomości na rekordowych poziomach.

Jeśli stracisz 50% na portfelu akcji i obligacji, będziesz zdenerwowany, ale w porządku. Jeśli Twoja nieruchomość traci 20% wartości, oznacza to jednak, że straciłeś 100% swojej 20% kwoty przedpłaty. W tym scenariuszu prawdopodobnie nadal będziesz dobrze - jeśli nie musisz sprzedawać. Ale gdy ceny nieruchomości poprawiają się o 20% lub więcej, wiele osób staje się zmuszonymi sprzedawcami, ponieważ stracili pracę.

Rozumiem, że milenialsi zbliżają się do wieku kupującego, a zapasy spadają, powodując rywalizację o kupno domu. Jednak tylko wtedy, gdy będziesz w pełni świadomy następujących punktów, które podkreśliłem poniżej, należy dzisiaj dokonać zakupu nieruchomości.

Co trzeba wiedzieć przed zakupem nieruchomości w 2018 roku

1) Czynsze zmalały z poziomów szczytowych w wielu najdroższych miastach. Biorąc pod uwagę ceny nieruchomości są funkcją wielokrotności dochodów z czynszu, nabywca nieruchomości powinien chcieć kupić po podobnych rabatach cenowych od szczytowych okresów wynajmu. Załóżmy na przykład, że możesz kupić dowolną nieruchomość nowojorską, którą chcesz kupić dzisiaj, która została sprzedana w marcu 2016 r. I starać się ją kupić z 14,8% rabatem na marcową cenę w 2016 r., Ponieważ takie są ceny najmu.

W 2017 roku doświadczyłem złagodzenia czynszu z pierwszej ręki, gdy próbowałem znaleźć najemców zastępczych dla mojego domu na wynajem SF przy podobnym czynszu wynoszącym 9 000 USD miesięcznie. Po 45 dniach agresywnego marketingu dostałem tylko dwie oferty, obie za 7500 $ (-16,7%). Nawet wynająłem agenta wynajmującego na dwa tygodnie, aby znaleźć ludzi za co najmniej 8 000 $, a on nie. W rezultacie sprzedałem. Presja cenowa zaczyna się na najdroższych rynkach i zaczyna spadać. Duża podaż mieszkań w wielu drogich miastach naprawdę obniżyła czynsze i ceny mieszkań.

Kupowanie w szczytowych cenach, gdy czynsze spadły z poziomów szczytowych oznacza, że płacisz wyższą wycenę. To niebezpieczny scenariusz, który nie może trwać wiecznie.

Image
Image

2) Oprocentowanie kredytów hipotecznych rośnie. Wraz ze wzrostem rentowności 10-letnich obligacji do 2,85%, stopy procentowe kredytów hipotecznych są następujące. Moje ostatnie refinansowanie kredytu hipotecznego było w 2016 r., Kiedy zamknąłem 5,1 Jumbo ARM na poziomie 2,5%. Ta sama hipoteka wynosi teraz 3,58% w oparciu o najnowsze stawki. Innymi słowy, jeśli miałbym dzisiaj wykupić tę samą hipotekę, moja miesięczna wypłata dochodzi z 3 951 do 4 535 USD, czyli o 14,8%. Wzrost o 14,8% jest znaczący, ponieważ średni dochód wzrasta tylko o ~ 2% rocznie.

5/1 kredytu hipotecznego ARM Breaking Out
5/1 kredytu hipotecznego ARM Breaking Out

Podczas gdy 3,58% jest nadal względnie niskie dla ARM 5/1, wszystko jest względne, zwłaszcza, że ceny nieruchomości w niektórych miastach wzrosły o dwie cyfry od 2012 r. Jeżeli średnia stopa procentowa dla ARiM na 5/1 miałaby wzrosnąć do poziomu recesji 10 lat temu, spłata kredytu hipotecznego w wysokości 1 000 000 USD wyniosłaby 6 321 USD, co stanowi wzrost o 60%.

10-letnia historia oprocentowania kredytów hipotecznych 5/1 ARM
10-letnia historia oprocentowania kredytów hipotecznych 5/1 ARM

Oto najnowsze dane o oprocentowaniu kredytów hipotecznych z lutego 2018 r. Tutaj możesz sprawdzić bezpłatną wycenę z LendingTree, czyli zapasem, który powinienem kupić za mniej niż 100 USD za akcję, gdy kilka lat temu spotkałem się z wyższym kierownictwem. DRZEWO od tego czasu potroiło swoją cenę.

Image
Image

3) W wielu miastach ceny przekroczyły swoje poprzednie szczyty.Chociaż każde miasto jest inne, jeśli spojrzeć na ceny w Denver i Dallas, okaże się, że ceny są o około 45% wyższe niż w latach 2006-2007. Ta cena jest podobna do wyników San Francisco. Tymczasem gorące miasta, takie jak Seattle i Portland, są tylko o 20% wyższe od poprzednich szczytów.

Średnia cena w USA za dom jest o około 12% wyższa od poprzedniego, co stanowi niewielki wzrost od ponad 10 lat. Jako inwestor nieruchomości Twoim celem jest inwestowanie w rynki, które osiągają gorsze wyniki i mają potencjał do nadrobienia zaległości.

Czy uważasz, że powinieneś sprzedawać lub kupować po tych cenach?
Czy uważasz, że powinieneś sprzedawać lub kupować po tych cenach?

4) Reforma podatkowa wymaga czasu, aby negatywnie wpłynąć na ceny mieszkań. Koncepcyjnie wszyscy wiemy, że ograniczenie dochodu państwa i odliczeń od podatku od nieruchomości do 10 000 USD i ograniczenie odliczeń odsetek hipotecznych od nowych kredytów hipotecznych do 750 000 USD są ujemnymi cenami netto na drogich rynkach nieruchomości w nadmorskich miastach. Dopóki właściciele domów nie złożą 2018 podatków w 2019 r., Nie odczują jednak finansowego bólu.

Niektórzy będą twierdzić, że niższe podatki dochodowe zrekompensują te ograniczenia odliczenia. Być może. Ale nikt nie wie na pewno, aż do 2019 roku deklaracje podatkowe zostaną złożone i zaakceptowane. Reforma podatkowa jest wiatrem, a nie wiatrowym wzrostem cen nieruchomości na wybrzeżu.

Image
Image

5) Rozpoznanie szczytu zajmuje chwilę.Boom mieszkaniowy, który rozpoczął się w styczniu 1996 r., Zakończył się w marcu 2006 r. Jednak dopiero na początku 2008 r. Ludzie zaczęli akceptować fakt, że rynek mieszkaniowy osiągnął już szczyt. Do 2008 r. Inwestorzy w nieruchomości wciąż lgnęli do nadziei lub przynajmniej zaprzeczali, że ceny nie będą już rosły. Gdy Bear Sterns został sprzedany za darmo dla JP Morgan w marcu 2008 roku, ludzie zaczęli panikować. Wówczas Lehman Brothers zakończył działalność 15 września 2008 r., Czyli pełne dwa i pół roku po osiągnięciu najwyższego poziomu na rynku mieszkaniowym. A sytuacja jeszcze się pogorszyła, a S & P 500 ostatecznie osiągnął poziom 1 lutego 2009.

Poniżej znajduje się świetny wykres, który pokazuje, jak źle ceny mieszkań poprawiły się w niektórych z naszych dużych miast.Zwróć uwagę, że poprzedni boom trwał 10 lat, a katastrofa trwała 5 lat. Teraz wchodzimy w ósmy rok hossy.

Image
Image

Zachowaj swój nieokiełznany entuzjazm do mieszkania pod kontrolą

Środki masowego przekazu i branża nieruchomości będą koncentrować się na silnym popycie, silnym wzroście liczby miejsc pracy oraz niedostatku zapasów jako czynników zwiększających ceny nieruchomości w 2018 r. I później. To dobrze, jeśli możesz chirurgicznie kupić silne miasta pracy za pośrednictwem crowdfundingu nieruchomości. Jeśli spojrzeć na nieruchomości w całym kraju, ceny prawdopodobnie nadal będą wzrastać w małych jednocyfrowych wartościach procentowych.

Jednakże, jeśli spojrzysz na poszczególne rynki, zaczynasz dostrzegać pęknięcia w fundamencie. Nie polecam dźwigania się, aby kupić drogie miejskie nieruchomości na wybrzeżu jako inwestycję w tym momencie cyklu. Zamiast tego spójrz na serce, gdzie wyceny są znacznie tańsze, a zyski z wynajmu netto są znacznie wyższe.

Jeśli chcesz dziś kupić główne miejsce zamieszkania, upewnij się, że możesz wytrzymać 20% + korektę w ciągu pięciu lat, jeśli historia jest jakąś wskazówką. Jeśli nie masz bufora finansowego równego co najmniej 10% wartości nieruchomości po odłożeniu 20% +, to nie jesteś przygotowany finansowo na spadek. Jeszcze lepiej, zapłacić gotówką.

Zbyt długi dług naprawdę zabije cię, jeśli kiedyś wrócimy do trudnych czasów. Kup dom, aby cieszyć się życiem zamiast szukać zysku. Wątpię, czy będziemy mieć korektę tak gwałtowną, jak ta ostatnia, gdy standardy kredytowe stały się znacznie ściślejsze po kryzysie mieszkaniowym. Mimo to, kupuj i pożyczaj odpowiedzialnie. Rynek giełdowy to wybiegający w przyszłość wskaźnik, który pokazuje naprężenia przed nami.

Odkryj crowdfunding w branży nieruchomości: Jeśli nie masz zaliczki na zakup nieruchomości lub nie chcesz związać swojej płynności z nieruchomościami, zajrzyj do RealtyShares, jednej z największych firm crowdsourcingowych nieruchomości dzisiaj. Crowdsourcing nieruchomości pozwala również na większą elastyczność w inwestycjach w nieruchomości poprzez inwestowanie poza to miejsce, w którym żyjesz, aby uzyskać jak najlepsze zwroty. Nadmorska własność miasta jest teraz bardzo droga. Na Środkowym Zachodzie i Południu jest dużo lepszych okazji. Rejestracja i eksploracja są bezpłatne.

Zalecana: